Problem

Do KupieM2.pl zgłosiła się mieszkanka Warszawy, która odziedziczyła 1/6 udziału w nieruchomości gruntowej zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi. Łącznie spadkobierców było trzech, a każdy z nich nabył udział w nieruchomości w drodze dziedziczenia. Nasza klientka nie mogła korzystać ze swojego udziału. Całą nieruchomość zajmowała druga żona jej ojca, która zmagała się z problemem alkoholowym. Z każdym miesiącem budynki były coraz bardziej zaniedbane, a majątek budowany przez ojca klientki popadał w ruinę. Najbardziej bolało ją to, że nie miała żadnego realnego wpływu na sposób korzystania z nieruchomości. Nie chciała prowadzić wieloletnich sporów rodzinnych ani angażować się w kosztowne postępowania sądowe. Dlatego skontaktowała się z KupieM2.pl.

Analiza stanu prawnego

Już podczas pierwszej rozmowy telefonicznej przeanalizowaliśmy sytuację prawną nieruchomości. Klientka posiadała prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Był to kluczowy dokument, ponieważ mimo że nie była jeszcze ujawniona jako współwłaściciel w Dziale II księgi wieczystej, mogła rozporządzać odziedziczonym udziałem.

W Dziale III księgi wieczystej znajdował się jedynie wpis dotyczący niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wynikający z faktu, że nowi spadkobiercy nie zostali jeszcze ujawnieni jako właściciele. Taki wpis bardzo często budzi niepotrzebne obawy właścicieli nieruchomości.

W praktyce jednak prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku stanowi dokument potwierdzający nabycie praw do spadku i w tej sprawie pozwalało na podpisanie umowy przedwstępnej, pomimo że klientka nie była jeszcze wpisana do księgi wieczystej jako współwłaściciel.

Już na pierwszym spotkaniu wyjaśniliśmy klientce, że prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku daje możliwość rozpoczęcia całej procedury sprzedaży udziału, a brak aktualnego wpisu w Dziale II księgi wieczystej nie przekreśla możliwości przeprowadzenia transakcji. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy dokumentów i stanu prawnego.

Co zrobiliśmy?

Po analizie dokumentów podpisaliśmy z klientką umowę przedwstępną. Jednocześnie udzieliła nam pełnomocnictwa do zgromadzenia wszystkich dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży.

Nie musiała odwiedzać urzędów, kompletować dokumentacji ani samodzielnie prowadzić formalności. Cały proces przejęliśmy na siebie.

Jakie ryzyko wiązało się z pozostaniem we współwłasności?

Gdyby współwłaściciele nie doszli do porozumienia, jednym z możliwych rozwiązań byłoby skierowanie sprawy do sądu o zniesienie współwłasności.

Wiele osób uważa, że jest to najlepsza droga. W praktyce bardzo często oznacza ona jednak wieloletni proces. Sąd może znieść współwłasność na kilka sposobów. Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany przejęciem całej nieruchomości z obowiązkiem spłaty pozostałych albo fizyczny podział nieruchomości nie jest możliwy, sąd może orzec sprzedaż nieruchomości w drodze sprzedaży egzekucyjnej, prowadzonej zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego dotyczącymi egzekucji z nieruchomości.

Dla naszej klientki oznaczałoby to konieczność oczekiwania na zakończenie postępowania sądowego, a następnie przeprowadzenie całej procedury sprzedaży przez komornika.

Szczególnie w Warszawie postępowania o zniesienie współwłasności należą do najbardziej czasochłonnych w Polsce. W praktyce bardzo często trwają kilka lat, zwłaszcza gdy konieczne jest przeprowadzenie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, przesłuchanie świadków lub rozstrzygnięcie sporu pomiędzy współwłaścicielami. Po wydaniu prawomocnego postanowienia sądu sprzedaż mogłaby zostać przeprowadzona w trybie licytacji komorniczej.

Pierwsza licytacja rozpoczyna się od 3/4 wartości oszacowania nieruchomości. Jeżeli nie dojdzie do sprzedaży, druga licytacja może rozpocząć się od 2/3 wartości oszacowania. Do tego dochodzą jeszcze koszty całego postępowania, w tym między innymi koszty opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, opłaty sądowe oraz koszty egzekucyjne związane z przeprowadzeniem sprzedaży. W praktyce mogłoby to oznaczać, że klientka otrzymałaby pieniądze dopiero po kilku latach, a ich wysokość mogłaby być znacznie niższa niż środki uzyskane dzięki sprzedaży udziału poza postępowaniem sądowym.

Efekt

Od podpisania dokumentów do finalizacji sprzedaży minęło zaledwie 11 dni.

Klientka nie musiała:

prowadzić postępowania o zniesienie współwłasności,

ponosić kosztów pełnomocnika procesowego,

finansować opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego,

wnosić opłat sądowych związanych z postępowaniem o zniesienie współwłasności,

czekać kilku lat na prawomocne zakończenie sprawy w Warszawie,

ryzykować sprzedaży nieruchomości podczas licytacji komorniczej.

Przede wszystkim zamknęła trudny rozdział swojego życia związany z konfliktem rodzinnym i drugą żoną swojego ojca. Środki uzyskane ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczyła na zakup własnej działki w Legionowie, gdzie rozpoczęła nowy etap życia.

Czego uczy ta historia?

Odziedziczenie udziału w nieruchomości nie oznacza, że właściciel jest skazany na wieloletni konflikt z pozostałymi współwłaścicielami.

W wielu przypadkach możliwe jest przeprowadzenie sprzedaży udziału bez konieczności wszczynania postępowania o zniesienie współwłasności.

Równie często właściciele błędnie zakładają, że brak wpisu w Dziale II księgi wieczystej uniemożliwia sprzedaż odziedziczonego udziału.

Jeżeli spadkobierca posiada prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, może dysponować odziedziczonym udziałem zgodnie z obowiązującymi przepisami. Sam wpis o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie zawsze stanowi przeszkodę do rozpoczęcia procedury sprzedaży. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy dokumentów oraz stanu prawnego nieruchomości.

🏠 Masz podobny problem z nieruchomością w województwie mazowieckim?

Jeżeli Twoja nieruchomość jest zadłużona, zajęta przez komornika, obciążona hipoteką, ma problematycznego najemcę albo jej sytuacja prawna wydaje się skomplikowana – nie musisz samodzielnie szukać kupującego.

Na KupieM2.pl dodajesz jedno bezpłatne ogłoszenie, które trafia do zweryfikowanych skupów nieruchomości i inwestorów z całej Polski.

Dzięki temu:

✅ otrzymasz propozycje od wielu kupujących,

✅ porównasz ceny i warunki transakcji,

✅ sam wybierzesz najkorzystniejszą ofertę,

✅ bezpłatnie przeanalizujemy sytuację prawną Twojej nieruchomości i przedstawimy możliwe rozwiązania.

Pomagamy właścicielom nieruchomości z całego województwa mazowieckiego, między innymi z: Warszawy, Ostrołęki, Płocka, Radomia, Siedlec, Białobrzegów, Ciechanowa, Garwolina, Gostynina, Grodziska Mazowieckiego, Grójca, Kozienic, Legionowa, Lipska, Łosic, Makowa Mazowieckiego, Mińska Mazowieckiego, Mławy, Nowego Dworu Mazowieckiego, Ostrowi Mazowieckiej, Otwocka, Piaseczna, Płońska, Pruszkowa, Przasnysza, Przysuchy, Pułtuska, Sierpca, Sochaczewa, Sokołowa Podlaskiego, Szydłowca, Węgrowa, Wołomina, Wyszkowa, Zwolenia, Żuromina oraz Żyrardowa.

👉 KupieM2.pl – dodaj bezpłatne ogłoszenie i otrzymaj oferty od skupów nieruchomości z całej Polski.