Spadek, udział 1/4 w domu i hipoteka po kredycie firmowym. Jak pomogliśmy właścicielowi sprzedać udział w Warszawie?

Sprzedaż udziału w domu obciążonym hipoteką – studium przypadku z Warszawy

Do KupieM2.pl zgłosił się właściciel 1/4 udziału w domu jednorodzinnym w Warszawie. Udział nabył w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu.

Na pierwszy rzut oka sprawa przypominała typową sprzedaż udziału spadkowego. Analiza księgi wieczystej wykazała jednak, że w jej Dziale IV nadal widniała hipoteka zabezpieczająca kredyt firmowy zaciągnięty wiele lat wcześniej przez zmarłego właściciela.

Klient nie był stroną pierwotnej umowy kredytowej i obawiał się, że istniejący wpis hipoteczny całkowicie uniemożliwia mu rozporządzanie odziedziczonym udziałem.

Analiza stanu prawnego nieruchomości

Rozpoczęliśmy od szczegółowej weryfikacji księgi wieczystej, dokumentacji spadkowej oraz dostępnych informacji dotyczących wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Ustaliliśmy, że:

• klientowi przysługiwał udział wynoszący 1/4 części we współwłasności nieruchomości,
• tytułem nabycia udziału było dziedziczenie po zmarłym ojcu,
• w Dziale IV księgi wieczystej pozostawała ujawniona hipoteka zabezpieczająca wierzytelność wynikającą z kredytu firmowego,
• klient nie był pierwotnym kredytobiorcą ani stroną umowy zawartej z bankiem,
• bank przez wiele lat nie skierował egzekucji do nieruchomości,
• hipoteka nie została wykreślona i nadal obciążała nieruchomość.

Kluczowe było prawidłowe rozróżnienie odpowiedzialności osobistej od odpowiedzialności rzeczowej.

Dłużnik osobisty a dłużnik rzeczowy – na czym polega różnica?

Dłużnikiem osobistym jest osoba zobowiązana do zapłaty określonej wierzytelności na podstawie stosunku prawnego, na przykład umowy kredytowej albo dziedziczenia długu.

Dłużnikiem rzeczowym jest natomiast właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką, który nie musi być stroną umowy kredytowej, ale powinien liczyć się z możliwością dochodzenia przez wierzyciela zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia.

Hipoteka jest bowiem ograniczonym prawem rzeczowym związanym z nieruchomością. Pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. ([ELI][1])

W tej sprawie nie należało więc automatycznie utożsamiać klienta z pierwotnym kredytobiorcą. Sam fakt nabycia udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką nie oznaczał, że klient stał się stroną dawnej umowy kredytu firmowego. Jako współwłaściciel musiał jednak uwzględnić istniejącą odpowiedzialność rzeczową związaną z hipoteką.

Czy właściciel może sprzedać udział bez spłaty hipoteki?

Tak. Samo istnienie hipoteki nie wyłącza prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością ani udziałem we współwłasności.

Klient mógł sprzedać swój udział bez wcześniejszego wykreślenia hipoteki. Co do zasady nie potrzebował również zgody banku na samo zawarcie umowy sprzedaży. Ustawa nie pozwala skutecznie zastrzec, że właściciel nie może zbyć nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. ([ELI][1])

Nie oznaczało to jednak, że hipoteka przestawała istnieć.

Nabywca kupował udział z pełną świadomością ujawnionego obciążenia. Zabezpieczenie hipoteczne nadal pozostawało wpisane w księdze wieczystej i obciążało nieruchomość także po zmianie właściciela.

W praktyce oznaczało to, że:

• klient mógł rozporządzić swoim udziałem bez spłacania kredytu w chwili sprzedaży,
• bank nie był stroną umowy sprzedaży,
• brak zgody banku nie powodował nieważności transakcji,
• nabywca przejmował udział w stanie obciążonym ujawnioną hipoteką,
• wierzyciel hipoteczny zachowywał swoje zabezpieczenie na nieruchomości.

Czy przedawnienie kredytu powoduje wykreślenie hipoteki?

Nie należy automatycznie zakładać, że przedawnienie wierzytelności oznacza wygaśnięcie hipoteki albo utratę przez bank możliwości zaspokojenia się z nieruchomości.

Zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką co do zasady nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości. Odmiennie mogą być oceniane niektóre świadczenia uboczne, w szczególności zależnie od rodzaju hipoteki i daty jej ustanowienia.

wierzytelność była bardzo stara, a bank przez wiele lat nie wszczął egzekucji z nieruchomości, jednak zabezpieczenie hipoteczne nadal pozostawało ujawnione w księdze wieczystej.

Sam brak egzekucji nie oznaczał wygaśnięcia hipoteki. Nie stanowił też podstawy do jej automatycznego wykreślenia.

Jak przygotowaliśmy sprzedaż udziału?

Po analizie dokumentów przedstawiliśmy klientowi możliwy sposób przeprowadzenia transakcji.

Najważniejsze było znalezienie nabywcy, który:

• rozumiał charakter odpowiedzialności rzeczowej,
• znał treść Działu IV księgi wieczystej,
• akceptował nabycie udziału obciążonego hipoteką,
• był świadomy, że zabezpieczenie pozostanie na nieruchomości także po sprzedaży.

Przed zawarciem umowy dokładnie opisano stan prawny udziału oraz zakres obciążenia hipotecznego. Pozwoliło to uniknąć sytuacji, w której kupujący mógłby twierdzić, że nie wiedział o ryzyku wynikającym z wpisu w księdze wieczystej.

Transakcja nie polegała na wykreśleniu hipoteki ani na uzyskaniu zgody banku. Jej przedmiotem był udział w nieruchomości sprzedawany wraz z istniejącym obciążeniem.

Pieniądze po 7 dniach

Dzięki sprawnej analizie dokumentacji oraz znalezieniu nabywcy świadomego stanu prawnego nieruchomości klient otrzymał środki ze sprzedaży już po 7 dniach od uzgodnienia warunków transakcji.

Nie musiał wcześniej spłacać kredytu zaciągniętego przez zmarłego ojca ani podejmować wielomiesięcznych prób wykreślenia hipoteki. Nie potrzebował również zgody banku na zbycie udziału.

Klient sprzedał swój udział w aktualnym stanie prawnym, natomiast hipoteka nadal pozostała ujawniona w Dziale IV księgi wieczystej.

Co warto wiedzieć przed sprzedażą udziału obciążonego hipoteką?

Sprzedaż udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa, ale wymaga rzetelnego ustalenia:

• kto jest dłużnikiem osobistym,
• kto ponosi jedynie odpowiedzialność rzeczową,
• jaką wierzytelność zabezpiecza hipoteka,
• do jakiej sumy ustanowiono zabezpieczenie,
• czy wierzytelność nadal istnieje,
• czy wobec nieruchomości prowadzono lub prowadzi się egzekucję,
• czy hipoteka obciąża całą nieruchomość, czy określony udział,
• jakie ryzyko prawne przejdzie na nabywcę.

Nie każda hipoteka musi zostać spłacona przed sprzedażą. Jednocześnie nie wolno traktować przedawnienia zobowiązania jako równoznacznego z wygaśnięciem zabezpieczenia hipotecznego.

Każda taka sprawa wymaga indywidualnej analizy księgi wieczystej, dokumentów kredytowych, podstawy dziedziczenia oraz aktualnego statusu wierzytelności.

🏠 Masz podobny problem z mieszkaniem, domem lub udziałem w nieruchomości w województwie mazowieckim?

Jeżeli Twoje mieszkanie, dom, działka lub udział w nieruchomości są zadłużone, obciążone hipoteką, objęte egzekucją komorniczą, mają problematycznego lokatora albo ich sytuacja prawna jest skomplikowana – nie musisz samodzielnie szukać kupującego.

Na KupieM2.pl dodajesz jedno bezpłatne ogłoszenie, które trafia jednocześnie do zweryfikowanych firm skupujących nieruchomości oraz inwestorów działających na terenie całej Polski.

Dzięki temu:

✅ otrzymasz propozycje od wielu kupujących,

✅ porównasz ceny i warunki transakcji,

✅ sam wybierzesz najkorzystniejszą ofertę,

✅ bezpłatnie przeanalizujemy stan prawny nieruchomości i przedstawimy możliwe rozwiązania.

Pomagamy właścicielom nieruchomości z całego województwa mazowieckiego, między innymi z Warszawy, Radomia, Płocka, Siedlec, Ostrołęki, Pruszkowa, Piaseczna, Legionowa, Otwocka, Wołomina, Grodziska Mazowieckiego, Mińska Mazowieckiego, Żyrardowa i pozostałych miejscowości regionu.

👉 KupieM2.pl – dodaj bezpłatne ogłoszenie i otrzymaj oferty od skupów nieruchomości z całej Polski.