Sprzedaż udziału nabytego w spadku w nieruchomości obciążonej umową dożywocia w Warszawie – czy potrzebna jest zgoda dożywotnika i współwłaściciela?
Do KupieM2.pl zgłosił się klient z Warszawy, który w drodze dziedziczenia nabył udział wynoszący 1/4 części we współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym.
Nieruchomość była przedmiotem współwłasności, a w domu zamieszkiwał drugi współwłaściciel. Dodatkowo nieruchomość była obciążona prawem dożywocia, wynikającym z wcześniej zawartej umowy dożywocia i ujawnionym w Dziale III księgi wieczystej.
Klient pozostawał w przekonaniu, że sprzedaż odziedziczonego udziału w nieruchomości położonej w Warszawie nie będzie możliwa bez uzyskania zgody dożywotnika oraz drugiego współwłaściciela. Obawiał się również, że wpis prawa dożywocia całkowicie wyłącza możliwość zbycia udziału.
Sprawa wymagała szczegółowej analizy dokumentacji spadkowej, treści umowy dożywocia, stanu prawnego nieruchomości oraz wszystkich wpisów ujawnionych w księdze wieczystej.
Stan prawny nieruchomości
Przed rozpoczęciem sprzedaży przeprowadziliśmy kompleksową analizę dokumentów dotyczących nabycia spadku oraz stanu prawnego działki zabudowanej domem w Warszawie.
Zweryfikowaliśmy dokument stanowiący podstawę nabycia udziału, treść aktu poświadczenia dziedziczenia albo prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz zgodność następstwa prawnego z wpisem ujawnionym w Dziale II księgi wieczystej.
Szczegółowej analizie poddaliśmy:
- Dział I-O księgi wieczystej, obejmujący oznaczenie działki ewidencyjnej, jej powierzchnię oraz sposób korzystania z nieruchomości,
- Dział I-Sp, dotyczący praw związanych z własnością,
- Dział II księgi wieczystej, w którym ujawnieni byli współwłaściciele oraz wysokość przysługujących im udziałów,
- Dział III księgi wieczystej, zawierający wpis prawa dożywocia oraz ewentualne roszczenia, ostrzeżenia, służebności i inne ograniczenia,
- Dział IV księgi wieczystej, obejmujący hipoteki umowne, hipoteki przymusowe oraz pozostałe zabezpieczenia wierzytelności.
Zweryfikowaliśmy również, czy wobec nieruchomości nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne, czy nie ujawniono zajęcia komorniczego, ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym ani innych wpisów mogących wpływać na możliwość sprzedaży udziału.
Analiza wykazała, że zasadniczym obciążeniem pozostawało prawo dożywocia ujawnione w Dziale III księgi wieczystej, natomiast Dział IV był wolny od hipotek umownych i hipotek przymusowych.
Czy sprzedaż udziału wymagała zgody dożywotnika?
Wyjaśniliśmy klientowi, że prawo dożywocia obciąża nieruchomość i pozostaje skuteczne również wobec nabywcy, ale samo w sobie nie ustanawia zakazu sprzedaży udziału.
Do rozporządzenia udziałem wynoszącym 1/4 części nie była wymagana zgoda osoby uprawnionej z tytułu dożywocia. Potencjalny nabywca musiał jednak zostać poinformowany o treści i zakresie obciążenia ujawnionego w Dziale III księgi wieczystej.
Czy potrzebna była zgoda drugiego współwłaściciela?
Klient nie musiał również uzyskiwać zgody drugiego współwłaściciela zamieszkującego nieruchomość.
Współwłaściciel może co do zasady samodzielnie rozporządzać przysługującym mu udziałem. Sprzedaż udziału nie jest równoznaczna ze sprzedażą całej nieruchomości i nie wymaga współdziałania pozostałych współwłaścicieli.
Nabywca obejmował udział w prawie własności całej nieruchomości, a nie konkretny pokój, kondygnację ani fizycznie wydzieloną część domu.
Jak przeprowadziliśmy transakcję?
Po zakończeniu analizy księgi wieczystej i dokumentacji spadkowej przygotowaliśmy ofertę sprzedaży udziału w nieruchomości położonej w Warszawie.
W krótkim czasie zgłosił się inwestor gotowy do zakupu udziału za gotówkę. Po uzgodnieniu warunków strony zawarły notarialną umowę przedwstępną sprzedaży.
Jeszcze tego samego dnia kupujący wypłacił klientowi uzgodniony zadatek.
Na podstawie umowy przedwstępnej złożono również wniosek o ujawnienie w Dziale III księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności udziału przysługującego sprzedającemu. Wpis dotyczył wyłącznie udziału klienta i zabezpieczał wykonanie umowy przyrzeczonej.
Efekt
Sprzedaż udziału w nieruchomości obciążonej umową dożywocia została przeprowadzona w ciągu 8 dni.
Klient sprzedał udział za gotówkę, otrzymał zadatek w dniu podpisania umowy przedwstępnej i był zadowolony z uzyskanej ceny oraz warunków transakcji.
Pomimo prawa dożywocia ujawnionego w Dziale III księgi wieczystej, współwłasności oraz zamieszkiwania domu przez drugiego współwłaściciela udało się skutecznie przygotować i przeprowadzić sprzedaż.
Co warto wiedzieć?
Właściciel udziału w domu lub działce zabudowanej nie zawsze potrzebuje zgody pozostałych współwłaścicieli ani osoby uprawnionej z tytułu dożywocia.
Kluczowe znaczenie ma jednak dokładna analiza:
- podstawy nabycia spadku,
- Działu I księgi wieczystej,
- struktury własności ujawnionej w Dziale II,
- praw, roszczeń i ograniczeń wpisanych w Dziale III,
- hipotek umownych i hipotek przymusowych ujawnionych w Dziale IV,
- treści umowy dożywocia,
- ewentualnych postępowań sądowych i egzekucyjnych.
Dopiero kompletna analiza prawna i wieczystoksięgowa pozwala prawidłowo ocenić możliwość sprzedaży udziału oraz przygotować bezpieczną umowę przedwstępną i umowę przenoszącą własność.
🏠 Masz podobny problem z mieszkaniem, domem lub udziałem w nieruchomości w Warszawie lub województwie mazowieckim? Jeżeli odziedziczyłeś mieszkanie, dom, działkę lub udział w nieruchomości i nie masz pewności, czy możesz bezpiecznie sprzedać nieruchomość z uwagi na postępowanie spadkowe, umowę dożywocia, zachowek, hipotekę, hipotekę przymusową, współwłasność, egzekucję komorniczą, nieuregulowany stan prawny lub inne problemy dotyczące stanu prawnego – nie musisz samodzielnie szukać kupującego.
Na KupieM2.pl dodajesz jedno bezpłatne ogłoszenie, które trafia jednocześnie do zweryfikowanych inwestorów oraz firm zainteresowanych zakupem trudnych nieruchomości z całej Polski.
Dzięki temu:
✅ otrzymasz oferty od wielu potencjalnych kupujących,
✅ porównasz proponowane ceny oraz warunki sprzedaży,
✅ samodzielnie wybierzesz najkorzystniejszą ofertę,
✅ bezpłatnie przeanalizujemy stan prawny Twojej nieruchomości, księgę wieczystą oraz przedstawimy możliwe rozwiązania.
Pomagamy właścicielom nieruchomości z całego województwa mazowieckiego, między innymi z: Warszawy, Radomia, Płocka, Siedlec, Ostrołęki, Pruszkowa, Piaseczna, Legionowa, Wołomina, Otwocka, Grodziska Mazowieckiego, Mińska Mazowieckiego, Nowego Dworu Mazowieckiego, Żyrardowa, Sochaczewa, Ciechanowa, Mławy, Płońska, Pułtuska, Wyszkowa, Garwolina, Grójca, Kozienic, Sokołowa Podlaskiego, Węgrowa, Ostrowi Mazowieckiej, Makowa Mazowieckiego, Przasnysza, Sierpca, Gostynina, Łosic, Lipska, Zwolenia, Białobrzegów, Przysuchy, Szydłowca oraz Żuromina.
Niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w centrum Warszawy, na obrzeżach miasta czy w innej części Mazowsza – możesz bezpłatnie dodać ogłoszenie i otrzymać oferty od zainteresowanych kupujących z całej Polski.
👉 KupieM2.pl – dodaj bezpłatne ogłoszenie i porównaj oferty inwestorów oraz firm zainteresowanych zakupem trudnych nieruchomości z całej Polski.