Sprzedaż domu po spadku z hipotekami w Dziale IV księgi wieczystej – jak uporządkowaliśmy stan prawny i doprowadziliśmy do sprzedaży za gotówkę?
Do KupieM2.pl zgłosił się właściciel domu jednorodzinnego położonego w prestiżowej, willowej części Warszawy. Nieruchomość odziedziczył po swoim ojcu, jednak mimo atrakcyjnej lokalizacji sprzedaż od dłuższego czasu nie była możliwa.
Największym problemem były wpisy ujawnione w księdze wieczystej. W Dziale IV księgi wieczystej znajdowały się dwie hipoteki zabezpieczające dawne kredyty firmowe zaciągnięte przez ojca spadkobiercy. Dodatkowo w Dziale III księgi wieczystej widniało ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, natomiast w Dziale II nadal jako właściciel wpisana była osoba zmarła.
Dla większości kupujących taka nieruchomość oznaczała zbyt duże ryzyko, dlatego właściciel nie był w stanie skutecznie sprzedać domu.
Po przeprowadzeniu szczegółowej analizy stanu prawnego przygotowaliśmy plan działania, który pozwolił uporządkować dokumentację, zabezpieczyć interesy stron oraz znaleźć inwestora gotówkowego.
Stan prawny nieruchomości
Pierwszym etapem była kompleksowa analiza księgi wieczystej oraz dokumentacji spadkowej.
Dział I-O księgi wieczystej
Zweryfikowaliśmy oznaczenie nieruchomości, powierzchnię działki, sposób korzystania oraz dane ewidencyjne domu.
Dział I-Sp księgi wieczystej
Sprawdziliśmy prawa związane z własnością nieruchomości oraz kompletność wpisów.
Dział II księgi wieczystej
W Dziale II nadal jako właściciel figurował zmarły ojciec klienta, mimo że spadek został już skutecznie nabyty przez jego syna.
Dział III księgi wieczystej
W Dziale III znajdowało się ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Wpis ten informował, że prawo własności przeszło już na spadkobiercę, jednak zmiana właściciela nie została jeszcze ujawniona w Dziale II księgi wieczystej.
Dział IV księgi wieczystej
Największym problemem pozostawały dwie hipoteki wpisane w Dziale IV księgi wieczystej.
Hipoteki zabezpieczały zobowiązania wynikające z dawnych kredytów firmowych zaciągniętych przez ojca klienta.
Dodatkowym utrudnieniem był fakt, że banki wpisane w księdze wieczystej jako wierzyciele hipoteczni przestały istnieć, ponieważ zostały przejęte przez inne instytucje finansowe.
Nabycie spadku i obowiązki podatkowe
Klient nabył własność nieruchomości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza w Warszawie.
Po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia dopełnił wszystkich obowiązków wynikających z przepisów prawa. W ustawowym terminie 6 miesięcy od dnia nabycia spadku zgłosił jego nabycie do właściwego urzędu skarbowego, składając wymagane zgłoszenie podatkowe.
Dochowanie terminu pozwoliło skorzystać ze zwolnienia podatkowego przewidzianego dla najbliższej rodziny zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn.
Po skompletowaniu dokumentacji potwierdzającej nabycie spadku oraz wykonanie obowiązków podatkowych nie istniały przeszkody do sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.
Mimo że w Dziale II księgi wieczystej nadal figurował zmarły właściciel, a w Dziale III znajdował się wpis ostrzegający o niezgodności stanu prawnego, komplet dokumentów pozwalał na bezpieczne przeprowadzenie transakcji.
Jak rozwiązaliśmy problem hipotek?
Kluczowym etapem było ustalenie aktualnych wierzycieli hipotecznych.
Przeprowadziliśmy analizę sukcesji prawnej instytucji finansowych i ustaliliśmy, które banki przejęły prawa oraz wierzytelności po bankach ujawnionych wiele lat wcześniej w Dziale IV księgi wieczystej.
Po ustaleniu następców prawnych wystąpiliśmy do aktualnych wierzycieli hipotecznych o wydanie promes zwolnienia hipotek.
Promesy określały wysokość zadłużenia oraz warunki wykreślenia hipotek po spłacie zobowiązań ze środków uzyskanych podczas sprzedaży nieruchomości.
Dzięki temu mogliśmy przygotować bezpieczną konstrukcję transakcji, w której część ceny sprzedaży została przekazana bezpośrednio bankom podczas podpisania aktu notarialnego.
Takie rozwiązanie zabezpieczało interes sprzedającego, kupującego oraz banków i umożliwiało późniejsze wykreślenie hipotek z Działu IV księgi wieczystej.
Jak przeprowadziliśmy transakcję?
Po uporządkowaniu stanu prawnego nieruchomości rozpoczęliśmy poszukiwanie kupującego.
Oferta została przedstawiona inwestorom współpracującym z portalem KupieM2.pl, którzy specjalizują się w zakupie nieruchomości wymagających wcześniejszego rozwiązania problemów prawnych.
W krótkim czasie znaleźliśmy inwestora dysponującego środkami na zakup za gotówkę.
Po analizie nieruchomości zaakceptował on przygotowaną strukturę transakcji i zdecydował się na zakup domu za około 90% jego aktualnej wartości rynkowej, co przy istniejących obciążeniach hipotecznych oraz wpisach w księdze wieczystej było bardzo korzystnym rezultatem.
Podczas aktu notarialnego środki zostały rozdysponowane zgodnie z warunkami określonymi w promesach bankowych. Zadłużenie zostało spłacone bezpośrednio wierzycielom hipotecznym, co umożliwiło wykreślenie hipotek z Działu IV księgi wieczystej.
Efekt
Pomimo:
- dwóch hipotek wpisanych w Dziale IV księgi wieczystej,
- wpisu o niezgodności stanu prawnego w Dziale III,
- nieujawnionego jeszcze spadkobiercy w Dziale II,
- konieczności ustalenia następców prawnych banków, które zakończyły działalność,
udało się skutecznie przygotować nieruchomość do sprzedaży.
Klient sprzedał dom za gotówkę, uzyskując około 90% wartości rynkowej nieruchomości, jednocześnie spłacając wszystkie zobowiązania zabezpieczone hipotekami.
Cała transakcja została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz praktyką notarialną.
Kluczowe znaczenie miały szczegółowa analiza księgi wieczystej, właściwe przygotowanie dokumentów spadkowych, uzyskanie promes bankowych oraz znalezienie inwestora gotówkowego dzięki portalowi KupieM2.pl.
Co warto wiedzieć?
Hipoteka wpisana w Dziale IV księgi wieczystej nie oznacza, że sprzedaż nieruchomości jest niemożliwa.
Podobnie wpis ostrzeżenia w Dziale III, brak aktualizacji właściciela w Dziale II czy konieczność uregulowania spraw spadkowych nie przekreślają możliwości zawarcia bezpiecznej transakcji.
Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy obejmującej:
- Dział I-O i Dział I-Sp księgi wieczystej,
- wpisy własności w Dziale II,
- prawa, roszczenia i ostrzeżenia ujawnione w Dziale III,
- hipoteki umowne oraz hipoteki przymusowe wpisane w Dziale IV,
- dokumenty spadkowe,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- obowiązki podatkowe związane z nabyciem spadku,
- aktualny stan zadłużenia,
- możliwość uzyskania promes bankowych.
Dopiero kompleksowa analiza pozwala przygotować bezpieczną sprzedaż nieruchomości oraz prawidłowo rozliczyć wszystkie obciążenia podczas aktu notarialnego.
Dodaj bezpłatne ogłoszenie na KupieM2.pl
Masz dom, mieszkanie, działkę lub udział w nieruchomości, którego sprzedaż wydaje się trudna z powodu hipotek, wpisów w Dziale III lub Dziale IV księgi wieczystej, problemów spadkowych, współwłasności albo innych obciążeń prawnych?
👉 Dodaj bezpłatne ogłoszenie na KupieM2.pl i otrzymaj oferty od zainteresowanych kupujących z całej Polski.
Przeczytaj również https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-020-sprzedaz-udzialu-w-mieszkaniu-obciazonego-egzekucja-alimentacyjna-i-hipoteka-przymusowa-w-warszawie