Stan faktyczny
Do KupieM2.pl zgłosił się obywatel Austrii na stałe zamieszkujący na Węgrzech. Był właścicielem udziału wynoszącego 5/6 części lokalu mieszkalnego położonego w Warszawie, w dzielnicy Mokotów. Prawo własności udziału nabył na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Sprzedający od wielu lat mieszkał poza granicami Polski i z uwagi na wiek oraz stan zdrowia nie był w stanie samodzielnie przeprowadzić czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Sytuację dodatkowo komplikował fakt, że lokal zajmował członek rodziny – kuzyn właściciela – bez jakiegokolwiek tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Pomiędzy współwłaścicielami istniał wieloletni konflikt uniemożliwiający sprzedaż całego mieszkania. W lokalu narastały zaległości czynszowe, a nieruchomość była stopniowo dewastowana przez osobę nadużywającą alkoholu. Każdy kolejny miesiąc powodował zwiększanie zadłużenia oraz obniżanie wartości rynkowej udziału.
**Ocena stanu prawnego **
Analiza księgi wieczystej
Pierwszym etapem prowadzonej analizy było zweryfikowanie treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. W toku badania ustalono, że:
Dział I-O – zawierał prawidłowe oznaczenie lokalu mieszkalnego oraz jego położenia.
Dział I-Sp – potwierdzał prawa związane z własnością lokalu.
Dział II – wykazywał dwóch współwłaścicieli nieruchomości. Sprzedający był ujawniony jako właściciel udziału wynoszącego 5/6 części, natomiast drugi współwłaściciel posiadał udział wynoszący 1/6 części. Stan ujawniony w księdze wieczystej był zgodny z postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku oraz pozostałą dokumentacją przedstawioną do analizy.
Dział III – nie zawierał wpisów ograniczających możliwość rozporządzania udziałem. Nie ujawniono ostrzeżeń o toczących się postępowaniach, roszczeń osób trzecich ani ograniczonych praw rzeczowych mogących wpływać na możliwość dokonania transakcji.
Dział IV – był wolny od wpisów hipotecznych, co oznaczało brak zabezpieczeń wierzytelności na nieruchomości.
Przeprowadzona analiza księgi wieczystej pozwoliła potwierdzić, że z punktu widzenia stanu prawnego nie istniały przeszkody uniemożliwiające zbycie udziału należącego do sprzedającego. Problemy dotyczyły przede wszystkim wykonywania prawa własności oraz stanu faktycznego nieruchomości, a nie ujawnionych obciążeń wpisanych do księgi wieczystej.
Po analizie dokumentacji ustalono, że:
właściciel legitymował się prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
posiadał udział wynoszący 5/6 części prawa własności lokalu,
pozostały współwłaściciel nie wyrażał woli współpracy przy sprzedaży całej nieruchomości,
lokal był zajmowany przez osobę nieposiadającą skutecznego tytułu prawnego,
właściciel wykonywał swoje prawo własności z zagranicy, co uniemożliwiało osobiste uczestniczenie w czynnościach notarialnych.
Sama współwłasność nie wyłącza możliwości zbycia udziału. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli.
Oznacza to, że przedmiotem sprzedaży mógł być udział wynoszący 5/6 części nieruchomości, niezależnie od stanowiska drugiego współwłaściciela.
Pełnomocnictwo udzielone poza granicami Polski
Ze względu na miejsce zamieszkania właściciela zdecydowano o przeprowadzeniu całej procedury z wykorzystaniem pełnomocnictwa notarialnego sporządzonego na Węgrzech. Podstawę prawną stanowią przepisy art. 95–109 Kodeksu cywilnego, regulujące instytucję przedstawicielstwa i pełnomocnictwa. Przy współpracy z notariuszem na Węgrzech oraz tłumaczem przygotowano projekt pełnomocnictwa odpowiadający wymaganiom polskiego prawa.
Notariusz udał się do miejsca zamieszkania właściciela, gdzie dokument został podpisany.
Apostille – dlaczego było konieczne?
Po podpisaniu dokument został przekazany do właściwego organu administracji w Budapeszcie w celu uzyskania klauzuli Apostille. Apostille jest urzędowym poświadczeniem autentyczności dokumentu wydawanym zgodnie z Konwencją haską z dnia 5 października 1961 r. znoszącą wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych. Klauzula ta potwierdza między innymi: autentyczność podpisu notariusza, funkcję pełnioną przez osobę podpisującą dokument, autentyczność pieczęci urzędowej.
Dzięki Apostille dokument sporządzony w jednym państwie będącym stroną Konwencji może być wykorzystywany w innym państwie bez konieczności prowadzenia odrębnej procedury legalizacji dyplomatycznej. W praktyce oznaczało to możliwość wykorzystania pełnomocnictwa sporządzonego na Węgrzech podczas czynności notarialnej przeprowadzanej w Polsce.
Zakres pełnomocnictwa
Treść pełnomocnictwa została przygotowana bardzo szczegółowo.
Dokument określał:
-
dane mocodawcy,
-
dane pełnomocnika,
-
dokładne oznaczenie nieruchomości,
-
wysokość sprzedawanego udziału,
-
uprawnienie do zawarcia umowy sprzedaży,
-
możliwość składania wszelkich oświadczeń wymaganych podczas czynności notarialnej,
-
numer rachunku bankowego właściciela,
-
sposób przekazania środków po sprzedaży.
Tak precyzyjne określenie zakresu umocowania eliminuje wątpliwości interpretacyjne i pozwala notariuszowi jednoznacznie ocenić zakres kompetencji pełnomocnika.
Depozyt notarialny jako zabezpieczenie stron
Z uwagi na zagraniczne miejsce zamieszkania sprzedającego zdecydowano o zastosowaniu depozytu notarialnego. Instytucję tę reguluje Prawo o notariacie.
Kupujący został zobowiązany do wpłaty całej ceny sprzedaży na rachunek depozytowy notariusza jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego.
Dopiero po skutecznym zawarciu umowy środki zostały przekazane na rachunek bankowy wskazany przez właściciela w pełnomocnictwie. Takie rozwiązanie zabezpiecza interes obu stron transakcji: sprzedający ma gwarancję, że środki zostały zdeponowane przed przeniesieniem własności udziału, kupujący ma pewność, że pieniądze zostaną wypłacone dopiero po skutecznym dokonaniu czynności notarialnej.
Art. 108 Kodeksu cywilnego – czynność z samym sobą
Na etapie przygotowywania dokumentacji zwrócono szczególną uwagę na treść art. 108 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że treść pełnomocnictwa wyraźnie na to zezwala albo możliwość taka wynika z charakteru czynności prawnej i nie zachodzi ryzyko naruszenia interesów mocodawcy.
W praktyce oznacza to, że gdyby pełnomocnik jednocześnie występował jako kupujący udział w nieruchomości, pełnomocnictwo powinno zawierać wyraźne postanowienie dopuszczające dokonanie takiej czynności. Brak odpowiedniego umocowania mógłby prowadzić do zakwestionowania skuteczności dokonanej czynności prawnej. Dlatego analiza treści pełnomocnictwa jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa całej transakcji.
Rezultat
Po skompletowaniu wszystkich dokumentów notariusz przygotował akt notarialny sprzedaży udziału. Cała procedura obejmująca analizę stanu prawnego, przygotowanie pełnomocnictwa, uzyskanie klauzuli Apostille, organizację depozytu notarialnego oraz podpisanie aktu notarialnego została przeprowadzona w 27 dni.
Właściciel mieszkający poza granicami Polski skutecznie zbył swój udział i zakończył wieloletni problem związany z nieruchomością.
Podsumowanie
Sprzedaż udziału w nieruchomości należącego do osoby mieszkającej za granicą wymaga odpowiedniego przygotowania zarówno pod względem prawnym, jak i organizacyjnym. W opisanej sprawie kluczowe znaczenie miały prawidłowo sporządzone pełnomocnictwo, uzyskanie klauzuli Apostille, właściwe zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących przedstawicielstwa oraz wykorzystanie depozytu notarialnego jako instrumentu zabezpieczającego rozliczenie transakcji.
Dodaj bezpłatne ogłoszenie na KupieM2.pl
🏠 Masz problem ze sprzedażą mieszkania lub udziału obciążonego egzekucją w Warszawie? Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie, dom, działkę lub udział w nieruchomości, ale w księdze wieczystej widnieje egzekucja komornicza, zadłużenie alimentacyjne, hipoteka przymusowa, współwłasność albo inne problemy dotyczące stanu prawnego – nie musisz samodzielnie szukać kupującego.
Na KupieM2.pl dodajesz jedno bezpłatne ogłoszenie, które trafia do zainteresowanych kupujących z całej Polski.
Dzięki temu:
✅ otrzymasz oferty od wielu potencjalnych kupujących,
✅ porównasz ceny oraz warunki sprzedaży,
✅ samodzielnie wybierzesz najkorzystniejszą ofertę,
✅ bezpłatnie przeanalizujemy stan prawny nieruchomości i przedstawimy możliwe rozwiązania.
Pomagamy właścicielom nieruchomości z Warszawy Bemowo, Białołęka, Bielany, Mokotów, Ochota, Praga-Południe, Praga-Północ, Rembertów, Śródmieście, Targówek, Ursus, Ursynów, Wawer, Wesoła, Wilanów, Włochy, Wola, Żoliborz oraz całego województwa mazowieckiego, w tym z: Radomia, Płocka, Siedlec, Ostrołęki, Pruszkowa, Piaseczna, Legionowa, Wołomina, Otwocka, Grodziska Mazowieckiego, Mińska Mazowieckiego, Żyrardowa, Sochaczewa i Ciechanowa.
👉 KupieM2.pl – dodaj bezpłatne ogłoszenie i porównaj oferty inwestorów oraz firm zainteresowanych zakupem trudnych nieruchomości z całej Polski.
Przeczytaj również
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa
https://kupiem2.pl/wpisy/l-o-k-a-t-o-r-sprzedaz-nieruchomosci-zajetej-przez-trudnego-lokatora
https://kupiem2.pl/wpisy/k-o-m-o-r-n-i-k-sprzedaz-nieruchomosci-w-egzekucji-zajetej-przez-komornika
https://kupiem2.pl/wpisy/h-i-p-o-t-e-k-i-sprzedaz-nieruchomosci-z-hipoteka
https://kupiem2.pl/wpisy/u-d-z-i-a-l-y-sprzedaz-udzialu-w-nieruchomosci