1. Metryka sprawy
Lokalizacja: Warszawa
Rodzaj nieruchomości: dom jednorodzinny wymagający remontu
Przedmiot sprzedaży: udział wynoszący 1/2 we współwłasności nieruchomości
Podstawa nabycia: dziedziczenie ustawowe po ojcu na podstawie aktu posiwadczenia dziedziczenia wraz z protokołem dziedziczenia sporządzonym przed notariuszem w Warszawie
Stan prawny: dwóch współwłaścicieli posiadających udziały po 1/2, ujawnionych w księdze wieczystej
2. Stan faktyczny
Klientka odziedziczyła po ojcu udział wynoszący 1/2 we własności domu jednorodzinnego. Drugą połowę odziedziczył jej brat.
Nieruchomość wymagała generalnego remontu, jednak od wielu lat korzystał z niej wyłącznie brat. Zajmował cały budynek, nie dopuszczał współwłaścicielki do korzystania z domu, odmawiał wydania kluczy oraz nie wyrażał zgody na wspólne zamieszkiwanie. W praktyce wykonywał władztwo nad całą nieruchomością, mimo że przysługiwał mu jedynie udział wynoszący 1/2.
Sytuację dodatkowo komplikowała treść księgi wieczystej. W Dziale IV wpisane były dwie hipoteki zabezpieczające kredyty zaciągnięte jeszcze przez ojca stron. Ponadto wobec brata prowadzona była egzekucja komornicza, a komornik zajął jego udział w nieruchomości.
Klientka obawiała się, że egzekucja uniemożliwi sprzedaż jej udziału albo spowoduje przejęcie całej nieruchomości przez wierzycieli.
3. Analiza księgi wieczystej
Dział II
W dziale II ujawniono dwóch współwłaścicieli posiadających udziały po 1/2.
Każdy z nich mógł rozporządzać swoim udziałem samodzielnie zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, niezależnie od stanowiska drugiego współwłaściciela.
Dział III
W dziale III znajmowało się zajęcie udziału należącego do brata wynikające z prowadzonego postępowania egzekucyjnego.
Egzekucja obejmowała wyłącznie udział dłużnika i nie ograniczała prawa klientki do rozporządzania własnym udziałem.
Dział IV
W dziale IV wpisane były dwie hipoteki ustanowione na zabezpieczenie kredytów ojca.
Hipoteki obciążały całą nieruchomość niezależnie od zmiany właścicieli.
4. Ocena stanu prawnego
Największym problemem nie była sama hipoteka ani egzekucja.
Największym problemem było błędne przekonanie klientki, że skoro brat zajmuje cały dom i komornik prowadzi wobec niego egzekucję, sprzedaż udziału jest niemożliwa.
Analiza wykazała jednak, że:
- klientka mogła swobodnie sprzedać swój udział,
- brat korzystał z nieruchomości ponad zakres swojego prawa,
- egzekucja obejmowała wyłącznie udział brata,
- hipoteki nie uniemożliwiały sprzedaży.
5. Omówienie przepisów
Sprzedaż udziału
Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Oznacza to, że współwłaściciel może sprzedać swój udział nawet wtedy, gdy drugi współwłaściciel sprzeciwia się transakcji.
Korzystanie z rzeczy wspólnej
Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego
Każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.
Brat zajmował cały dom, uniemożliwiając klientce korzystanie z nieruchomości. Takie zachowanie narusza prawa drugiego współwłaściciela i może stanowić podstawę do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy wspólnej.
Hipoteka ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi
Kluczowe znaczenie miała kolejność zaspokojenia wierzycieli.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym dającym wierzycielowi hipotecznemu pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem. Wynika to z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a zasada pierwszeństwa wierzycieli hipoteccznych została rozwinięta m.in. w art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który określa kolejność podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że środki uzyskane ze sprzedaży egzekucyjnej są w pierwszej kolejności przeznaczane na koszty egzekucji oraz wierzytelności korzystające z ustawowego pierwszeństwa, w tym wierzytelności zabezpieczone hipoteką zgodnie z ich rangą. Dopiero po ich pełnym zaspokojeniu pozostała kwota może zostać przeznaczona na spłatę wierzycieli osobistych dłużnika.
W tej sprawie oznaczało to, że z ewentualnej sprzedaży udziału brata najpierw zostałyby spłacone kredyty zabezpieczone hipotekami, a dopiero następnie jego pozostałe zobowiązania objęte egzekucją.
Dokumenty wymagane do sprzedaży
Przed podpisaniem aktu notarialnego zgromadzono komplet dokumentów.
Zaświadczenie z urzędu skarbowego
Ponieważ udział został nabyty w drodze spadku, konieczne było uzyskanie zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego uregulowanie obowiązków wynikających z ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Najbliżsi członkowie rodziny korzystający ze zwolnienia podatkowego składają formularz SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Podstawę stanowi art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Po dopełnieniu obowiązków podatkowych urząd może wydać zaświadczenie wymagane przez notariusza na podstawie art. 19 ust. 6 tej ustawy.
Zaświadczenie o przeznaczeniu działki
Uzyskano również zaświadczenie z gminy potwierdzające przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo informację o braku obowiązującego planu. Dokument wydawany jest na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i pozwala ustalić przeznaczenie terenu.
Zaświadczenie ze starostwa dotyczące lasów
Dla nieruchomości uzyskano również dokument potwierdzający, czy działka jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu albo czy została wydana decyzja określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej. Obowiązek ten wynika z art. 19 ustawy o lasach i ma znaczenie przy obrocie nieruchomościami mogącymi stanowić grunt leśny.
Wypis z rejestru gruntów i wyrys z ewidencji
Zgromadzono aktualny wypis z rejestru gruntów, kartotekę budynków oraz dokumenty z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej na podstawie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz odpowiednich przepisów wykonawczych.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Przed sprzedażą sporządzono również świadectwo charakterystyki energetycznej budynku zgodnie z art. 3 oraz art. 11 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Co do zasady przy zbyciu budynku lub lokalu zbywca przekazuje nabywcy ważne świadectwo charakterystyki energetycznej.
6. Procedura
- Analiza księgi wieczystej.
- Ocena możliwości sprzedaży udziału.
- Weryfikacja hipotek i egzekucji.
- Skompletowanie dokumentów wymaganych przez notariusza.
- Znalezienie kupującego.
- Wypłata zadatku przy umowy przedwstępnej.
- Finalizacja sprzedaży po przygotowaniu pełnej dokumentacji.
7. Rezultat
Pomimo licznych problemów prawnych udział został sprzedany w ciągu 8 dni. Już drugiego dnia klientka otrzymała zadatek, a następnie po zgromadzeniu wszystkich wymaganych dokumentów doszło do zawarcia aktu notarialnego. Sprzedaż pozwoliła jej zakończyć wieloletni konflikt dotyczący korzystania z nieruchomości i uwolnić się od współwłasności z bratem.
Dodaj bezpłatne ogłoszenie na KupieM2.pl
🏠 Masz problem ze sprzedażą mieszkania lub udziału obciążonego egzekucją w Warszawie? Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie, dom, działkę lub udział w nieruchomości, ale w księdze wieczystej widnieje egzekucja komornicza, zadłużenie alimentacyjne, hipoteka przymusowa, współwłasność albo inne problemy dotyczące stanu prawnego – nie musisz samodzielnie szukać kupującego.
Na KupieM2.pl dodajesz jedno bezpłatne ogłoszenie, które trafia do zainteresowanych kupujących z całej Polski.
Dzięki temu:
✅ otrzymasz oferty od wielu potencjalnych kupujących,
✅ porównasz ceny oraz warunki sprzedaży,
✅ samodzielnie wybierzesz najkorzystniejszą ofertę,
✅ bezpłatnie przeanalizujemy stan prawny nieruchomości i przedstawimy możliwe rozwiązania.
Pomagamy właścicielom nieruchomości z Warszawy Bemowo, Białołęka, Bielany, Mokotów, Ochota, Praga-Południe, Praga-Północ, Rembertów, Śródmieście, Targówek, Ursus, Ursynów, Wawer, Wesoła, Wilanów, Włochy, Wola, Żoliborz oraz całego województwa mazowieckiego, w tym z: Radomia, Płocka, Siedlec, Ostrołęki, Pruszkowa, Piaseczna, Legionowa, Wołomina, Otwocka, Grodziska Mazowieckiego, Mińska Mazowieckiego, Żyrardowa, Sochaczewa i Ciechanowa.
👉 KupieM2.pl – dodaj bezpłatne ogłoszenie i porównaj oferty inwestorów oraz firm zainteresowanych zakupem trudnych nieruchomości z całej Polski.
Przeczytaj również
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa
https://kupiem2.pl/wpisy/l-o-k-a-t-o-r-sprzedaz-nieruchomosci-zajetej-przez-trudnego-lokatora
https://kupiem2.pl/wpisy/k-o-m-o-r-n-i-k-sprzedaz-nieruchomosci-w-egzekucji-zajetej-przez-komornika
https://kupiem2.pl/wpisy/h-i-p-o-t-e-k-i-sprzedaz-nieruchomosci-z-hipoteka
https://kupiem2.pl/wpisy/u-d-z-i-a-l-y-sprzedaz-udzialu-w-nieruchomosci