1. Metryka sprawy
Numer sprawy: #025
Lokalizacja: Kraków
Rodzaj nieruchomości: dom jednorodzinny
Przedmiot sprzedaży: udział wynoszący 1/2 we współwłasności nieruchomości
Podstawa nabycia: podział majątku po rozwodzie
Stan prawny: byli małżonkowie posiadający udziały po 1/2 ujawnione w księdze wieczystej
Główne problemy prawne: brak możliwości korzystania z domu, korzystanie z całej nieruchomości przez byłą żonę, brak zgody na sprzedaż całej nieruchomości, odmowa wykupu udziału klienta, wspólny kredyt hipoteczny oraz odpowiedzialność solidarna za jego spłatę.
Najważniejsze zagadnienia prawne: sprzedaż udziału bez zgody drugiego współwłaściciela, korzystanie z nieruchomości ponad udział, odpowiedzialność solidarna za kredyt hipotecczny, hipoteka obciążająca całą nieruchomość oraz prawa współwłaściciela po rozwodzie.
2. Stan faktyczny
Do KupieM2.pl zgłosił się klient, który po prawomocnym rozwodzie pozostał współwłaścicielem domu jednorodzinnego w Krakowie. W wyniku podziału majątku wspólnego każdemu z byłych małżonków przysługiwał udział wynoszący 1/2 we własności nieruchomości.
Po rozwodzie w domu pozostała była żona. Klient wyprowadził się z nieruchomości, jednak chciał zakończyć wieloletni stan współwłasności i sprzedać swój udział.
Była żona nie wyrażała zgody na sprzedaż całej nieruchomości. Jednocześnie odmówiła wykupu udziału klienta i nie była zainteresowana polubownym zniesieniem współwłasności.
Sytuację dodatkowo komplikował sposób korzystania z nieruchomości. Była żona zajmowała cały dom wyłącznie dla siebie, nie przekazała klientowi kluczy, odmawiała wpuszczenia go na teren posesji i uniemożliwiała korzystanie z domu. Korzystała z nieruchomości ponad zakres przysługującego jej udziału, jednocześnie nie proponując żadnego wynagrodzenia za wyłączne korzystanie z części należącej do klienta.
W księdze wieczystej ujawniona była również hipoteka zabezpieczająca wspólny kredyt hipoteczny zaciągnięty jeszcze w trakcie trwania małżeństwa. Do spłaty pozostawało około 50 000 zł.
Klient obawiał się, że brak zgody byłej żony oraz istniejąca hipoteka uniemożliwią sprzedaż jego udziału.
Po przeprowadzeniu analizy prawnej okazało się jednak, że mimo konfliktu pomiędzy byłymi małżonkami sprzedaż udziału była możliwa.
3. Analiza księgi wieczystej
Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości
Dział I-O zawierał oznaczenie działki oraz opis budynku jednorodzinnego zgodny z ewidencją gruntów i budynków. Nie stwierdzono rozbieżności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze wieczystej a dokumentacją geodezyjną.
Dział I-Sp – Prawa związane z własnością
Analiza nie wykazała wpisów dotyczących praw związanych z własnością, które mogłyby ograniczać możliwość zbycia udziału.
Dział II – Własność
W Dziale II jako współwłaściciele ujawnieni byli byli małżonkowie posiadający udziały po 1/2.
Każdy z nich był uprawniony do samodzielnego rozporządzania swoim udziałem zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, bez konieczności uzyskiwania zgody drugiego współwłaściciela.
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia
W Dziale III nie ujawniono wpisów dotyczących egzekucji, ostrzeżeń ani innych ograniczeń mogących uniemożliwiać sprzedaż udziału klienta.
Nie oznaczało to jednak braku problemów faktycznych. Wyłączne zajmowanie całej nieruchomości przez byłą żonę powodowało naruszenie uprawnień współwłaściciela wynikających z przepisów Kodeksu cywilnego.
Dział IV – Hipoteka
W Dziale IV wpisana była hipoteka zabezpieczająca wspólny kredyt hipoteczny byłych małżonków.
Do dnia sprzedaży pozostawało do spłaty około 50 000 zł.
Hipoteka obciążała całą nieruchomość, a nie poszczególne udziały współwłaścicieli.
4. Ocena stanu prawnego
Największym problemem w tej sprawie nie była hipoteka.
Kluczowym problemem był brak możliwości korzystania przez klienta z nieruchomości oraz błędne przekonanie, że bez zgody byłej żony sprzedaż udziału nie będzie możliwa.
Analiza wykazała, że klient jako współwłaściciel posiada pełne prawo do rozporządzania swoim udziałem.
Jednocześnie zachowanie byłej żony polegające na wyłącznym korzystaniu z całego domu mogło prowadzić do roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości ponad przysługujący udział.
Hipoteka wpisana do księgi wieczystej również nie uniemożliwiała sprzedaży udziału. Wymagała jedynie właściwego przygotowania transakcji oraz uzgodnienia sposobu rozliczenia pozostałego zadłużenia.
5. Omówienie przepisów
Sprzedaż udziału
Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem. Oznacza to, że sprzedaż udziału nie wymaga zgody drugiego współwłaściciela.
Korzystanie z rzeczy wspólnej
Na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel ma prawo współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli.
Wyłączne zajmowanie całego domu przez jednego współwłaściciela oraz uniemożliwianie drugiemu korzystania z nieruchomości może stanowić naruszenie tego przepisu i prowadzić do dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ponad udział.
Odpowiedzialność za kredyt hipoteczny
Byli małżonkowie pozostawali stronami umowy kredytowej zawartej z bankiem.
Co do zasady odpowiadali za spłatę kredytu solidarnie, zgodnie z art. 366 Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność solidarna oznacza, że bank może żądać spłaty całego zobowiązania od każdego z kredytobiorców według swojego wyboru, aż do całkowitego zaspokojenia wierzytelności.
Rozwód ani podział majątku nie powodują automatycznego zwolnienia jednego z byłych małżonków z odpowiedzialności wobec banku.
Hipoteka
Hipoteka wpisana do księgi wieczystej obciąża całą nieruchomość, niezależnie od liczby współwłaścicieli.
Na podstawie art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na zmianę właściciela.
6. Procedura
- Analiza księgi wieczystej.
- Analiza umowy kredytowej i wysokości zadłużenia.
- Ocena możliwości sprzedaży udziału.
- Przygotowanie dokumentów wymaganych przez notariusza.
- Znalezienie kupującego zainteresowanego nabyciem udziału.
- Uzgodnienie sposobu rozliczenia kredytu hipotecznego.
- Zawarcie aktu notarialnego.
7. Rezultat
Pomimo wieloletniego konfliktu pomiędzy byłymi małżonkami, braku możliwości korzystania z domu przez klienta oraz istniejącego kredytu hipotecznego sprzedaż udziału została skutecznie przeprowadzona.
Środki uzyskane ze sprzedaży pozwoliły na całkowitą spłatę pozostałego kredytu hipotecznego, dzięki czemu hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej. Klient zakończył współwłasność z byłą żoną, uwolnił się od solidarnej odpowiedzialności za kredyt oraz definitywnie zamknął trudny rozdział związany z rozwodem i wspólną nieruchomością.
Ta sprawa pokazuje, że nawet brak porozumienia pomiędzy byłymi małżonkami, wyłączne korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela czy istniejący kredyt hipoteczny nie zawsze oznaczają, że sprzedaż udziału jest niemożliwa. Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy stanu prawnego oraz odpowiedniego przygotowania transakcji.
Masz podobny problem?
Po rozwodzie nadal jesteś współwłaścicielem domu lub mieszkania? Były małżonek nie chce sprzedać nieruchomości, odkupić Twojego udziału albo uniemożliwia Ci korzystanie z domu? A może nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi problemami prawnymi? KupieM2.pl to portal pomagający właścicielom sprzedać trudne nieruchomości. Dodaj bezpłatne ogłoszenie, opisz swoją sytuację i otrzymaj oferty od zainteresowanych kupujących z całej Polski. Możesz porównać proponowane warunki i samodzielnie zdecydować, czy któraś z ofert jest dla Ciebie odpowiednia.
Wejdź na KupieM2.pl i dodaj bezpłatne ogłoszenie. Rozpocznij od bezpłatnej analizy swojej sprawy i sprawdź możliwości sprzedaży swojej nieruchomości.
Przeczytaj również
https://kupiem2.pl/wpisy/r-o-z-w-o-d
https://kupiem2.pl/wpisy/s-p-a-d-e-k
https://kupiem2.pl/wpisy/l-o-k-a-t-o-r-sprzedaz-nieruchomosci-zajetej-przez-trudnego-lokatora
https://kupiem2.pl/wpisy/k-o-m-o-r-n-i-k-sprzedaz-nieruchomosci-w-egzekucji-zajetej-przez-komornika
https://kupiem2.pl/wpisy/h-i-p-o-t-e-k-i-sprzedaz-nieruchomosci-z-hipoteka
https://kupiem2.pl/wpisy/u-d-z-i-a-l-y-sprzedaz-udzialu-w-nieruchomosci