Metryka sprawy
Numer sprawy: #026
Lokalizacja: Kraków
Rodzaj nieruchomości: działka gruntu
Przedmiot sprzedaży: prawo własności nieruchomości gruntowej
Stan prawny: właściciel ujawniony w Dziale II księgi wieczystej
Obciążenia: wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w Dziale III księgi wieczystej, dwóch wierzycieli prowadzących postępowanie egzekucyjne, brak hipotek w Dziale IV księgi wieczystej
Najważniejsze zagadnienia prawne: sprzedaż nieruchomości przed licytacją komorniczą, negocjacje z wierzycielami, egzekucja z nieruchomości, koszty postępowania egzekucyjnego, analiza księgi wieczystej oraz przygotowanie transakcji przed zajęciem kolejnych etapów egzekucji.
Stan faktyczny
Do KupieM2.pl zgłosił się właściciel działki położonej w Krakowie, wobec którego komornik sądowy wszczął egzekucję z nieruchomości.
Na etapie zgłoszenia postępowanie egzekucyjne znajdowało się na jego początkowym etapie. Komornik dokonał zajęcia nieruchomości oraz ujawniono stosowny wpis w Dziale III księgi wieczystej, jednak nie został jeszcze sporządzony opis i oszacowanie nieruchomości, a termin licytacji nie został wyznaczony.
Przeciwko właścicielowi występowało dwóch wierzycieli, którzy dochodzili swoich należności w postępowaniu egzekucyjnym.
Największym atutem tej sprawy była postawa klienta. Nie zwlekał z podjęciem działań do ostatnich dni przed licytacją komorniczą. Natychmiast po otrzymaniu informacji o wszczęciu egzekucji skontaktował się z nami w celu przeprowadzenia analizy prawnej oraz przygotowania sprzedaży nieruchomości.
Dzięki szybkiej reakcji możliwe było podjęcie negocjacji z wierzycielami jeszcze przed wykonaniem kosztownych czynności egzekucyjnych.
Analiza księgi wieczystej
Dział I-O księgi wieczystej
Zweryfikowano oznaczenie nieruchomości, powierzchnię działki oraz dane ewidencyjne zgodne z ewidencją gruntów i budynków.
Dział I-Sp księgi wieczystej
Nie ujawniono praw związanych z własnością mogących ograniczać możliwość sprzedaży nieruchomości.
Dział II księgi wieczystej
Klient był ujawniony jako wyłączny właściciel nieruchomości, co umożliwiało samodzielne rozporządzanie prawem własności.
Dział III księgi wieczystej
Kluczowym wpisem było wszczęcie egzekucji z nieruchomości, ujawnione na podstawie wniosku komornika sądowego.
Wpis ten informował uczestników obrotu prawnego o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym, jednak nie wyłączał możliwości sprzedaży nieruchomości przed przeprowadzeniem licytacji, pod warunkiem właściwego przygotowania transakcji oraz rozliczenia wierzycieli.
Dział IV księgi wieczystej
Dział IV był wolny od wpisów hipotecznych, co oznaczało, że nieruchomość nie była obciążona hipotekami umownymi ani przymusowymi.
Ocena stanu prawnego
Największym zagrożeniem w tej sprawie nie była sama egzekucja.
Największym zagrożeniem był upływ czasu.
W praktyce wielu właścicieli nieruchomości zgłasza się dopiero po sporządzeniu opisu i oszacowania nieruchomości albo na kilka dni przed wyznaczoną licytacją komorniczą. Na tym etapie koszty postępowania egzekucyjnego są już znacznie wyższe, a możliwości negocjacyjne z wierzycielami często są ograniczone.
W tej sprawie klient zareagował natychmiast po wszczęciu egzekucji, dzięki czemu możliwe było przygotowanie sprzedaży nieruchomości jeszcze przed wykonaniem kolejnych czynności przez komornika.
Pozwoliło to uniknąć kosztów sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, a także ograniczyć narastanie odsetek od zadłużenia.
Podstawy prawne
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości prowadzona jest zgodnie z przepisami art. 921¹–1005 Kodeksu postępowania cywilnego.
Po zajęciu nieruchomości komornik dokonuje kolejnych czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji publicznej, w tym sporządzenia opisu i oszacowania przez biegłego.
Każdy kolejny etap postępowania powoduje powstawanie dodatkowych kosztów obciążających dłużnika.
Opis i oszacowanie nieruchomości
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego po zajęciu nieruchomości komornik zleca sporządzenie opisu i oszacowania przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
Koszt opinii biegłego stanowi koszt postępowania egzekucyjnego i co do zasady obciąża dłużnika.
W niniejszej sprawie dzięki szybkiej sprzedaży nieruchomości klient nie poniósł kosztów sporządzenia operatu szacunkowego, co pozwoliło zaoszczędzić kilka tysięcy złotych.
Negocjacje z wierzycielami
Po analizie dokumentacji podjęto rozmowy z obydwoma wierzycielami.
W wyniku negocjacji udało się uzyskać umorzenie około 15% zadłużenia, co pozwoliło na korzystniejsze rozliczenie całej transakcji i zmniejszenie kwoty wymaganej do spłaty.
Procedura
- Analiza księgi wieczystej.
- Weryfikacja stanu postępowania egzekucyjnego.
- Ustalenie wysokości zadłużenia wobec obu wierzycieli.
- Negocjacje warunków spłaty.
- Przygotowanie dokumentów do sprzedaży.
- Znalezienie kupującego.
- Spłata wierzycieli i zakończenie postępowania egzekucyjnego.
- Zawarcie aktu notarialnego.
Rezultat
Dzięki natychmiastowej reakcji klienta sprzedaż nieruchomości została przeprowadzona jeszcze przed wyznaczeniem terminu licytacji komorniczej.
Udało się:
- wynegocjować umorzenie około 15% zadłużenia,
- uniknąć kosztów sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości przez biegłego,
- ograniczyć narastanie odsetek ustawowych za opóźnienie,
- spłacić zobowiązania wobec obu wierzycieli,
- zakończyć postępowanie egzekucyjne bez przeprowadzania licytacji.
Sprawa ta pokazuje, że czas reakcji ma kluczowe znaczenie. Im wcześniej właściciel nieruchomości podejmie działania po wszczęciu egzekucji, tym większe ma możliwości wyboru sposobu sprzedaży, negocjacji z wierzycielami oraz ograniczenia kosztów postępowania.
Masz podobny problem?
Komornik wszczął egzekucję z Twojej nieruchomości? Nie czekaj na opis i oszacowanie ani na wyznaczenie terminu licytacji.
KupieM2.pl pomaga właścicielom nieruchomości przygotować bezpieczną sprzedaż jeszcze przed licytacją komorniczą. Przeanalizujemy stan prawny nieruchomości, ocenimy możliwości sprzedaży, pomożemy skompletować dokumenty oraz przedstawimy ofertę zweryfikowanym kupującym z całej Polski.
Dodaj bezpłatne ogłoszenie na KupieM2.pl i rozpocznij od bezpłatnej analizy swojej sprawy.
Przeczytaj również
https://kupiem2.pl/wpisy/r-o-z-w-o-d
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-022-sprzedaz-duzego-mieszkania-bez-ksiegi-wieczystej-w-warszawie
https://kupiem2.pl/wpisy/s-p-a-d-e-k
https://kupiem2.pl/wpisy/l-o-k-a-t-o-r-sprzedaz-nieruchomosci-zajetej-przez-trudnego-lokatora
https://kupiem2.pl/wpisy/k-o-m-o-r-n-i-k-sprzedaz-nieruchomosci-w-egzekucji-zajetej-przez-komornika
https://kupiem2.pl/wpisy/h-i-p-o-t-e-k-i-sprzedaz-nieruchomosci-z-hipoteka
https://kupiem2.pl/wpisy/u-d-z-i-a-l-y-sprzedaz-udzialu-w-nieruchomosci
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-013-dzis-telefon-jutro-licytacja-dzialki-szczecin