Metryka sprawy
Numer sprawy: #027 Lokalizacja: Kraków Rodzaj nieruchomości: lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość Sposób nabycia: dziedziczenie po ojcu Podstawa nabycia: zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia Stan faktyczny: mieszkanie zajmowane przez znajomego zmarłego ojca właściciela Tytuł prawny osoby zajmującej lokal: brak skutecznego tytułu prawnego do dalszego zajmowania nieruchomości Hipoteka: brak Główny problem: sprzedaż mieszkania zajmowanego przez osobę, która nie chciała dobrowolnie wydać nieruchomości
Najważniejsze zagadnienia prawne: sprzedaż mieszkania z osobą bez tytułu prawnego, roszczenie właściciela o wydanie nieruchomości, mieszkanie nabyte w spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, analiza księgi wieczystej, sprzedaż mieszkania przed eksmisją.
Stan faktyczny
Do KupieM2.pl zgłosił się klient, który w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu nabył mieszkanie położone w Krakowie.
Nabycie spadku zostało formalnie potwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym przez notariusza. Akt taki wskazuje m.in. spadkobierców, tytuł powołania do spadku oraz wysokość przypadających im udziałów.
Problem nie dotyczył jednak własności ani zadłużenia nieruchomości.
Mieszkanie było faktycznie zajmowane przez znajomego zmarłego ojca właściciela.
Po śmierci dotychczasowego właściciela osoba ta nadal przebywała w mieszkaniu i nie chciała go dobrowolnie opuścić. W wyniku analizy przedstawionej dokumentacji nie stwierdzono skutecznego względem nowego właściciela tytułu prawnego, który uprawniałby tę osobę do dalszego władania nieruchomością.
Powstała więc sytuacja, w której klient posiadał mieszkanie pod względem prawnym, ale nie posiadał nad nim faktycznego władztwa.
Analiza księgi wieczystej
W przypadku sprzedaży mieszkania zajmowanego przez osobę trzecią analiza księgi wieczystej jest szczególnie ważna. Należy bowiem oddzielić stan prawny ujawniony w księdze wieczystej od faktycznego stanu posiadania lokalu.
Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości
Zweryfikowano dane identyfikujące lokal, jego położenie, powierzchnię oraz pozostałe informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości.
Nie stwierdzono nieprawidłowości mających wpływ na możliwość przeprowadzenia sprzedaży.
Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością
Przeanalizowano prawa związane z własnością lokalu, w szczególności udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością mieszkania.
Nie stwierdzono wpisów stanowiących przeszkodę dla planowanej transakcji.
Dział II – Własność
Podstawą nabycia mieszkania przez klienta było dziedziczenie po zmarłym ojcu potwierdzone zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.
Przygotowując sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku, należy dodatkowo zweryfikować kwestie podatkowe związane z nabyciem. W określonych przypadkach najbliższa rodzina korzystająca ze zwolnienia zgłasza nabycie na formularzu SD-Z2, zasadniczo w terminie sześciu miesięcy liczonym według zasad określonych w ustawie o podatku od spadków i darowizn.
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia
To był jeden z najważniejszych elementów analizy.
Sprawdzono, czy na rzecz osoby faktycznie zajmującej mieszkanie ujawniono m.in.:
- służebność osobistą mieszkania,
- prawo dożywocia,
- użytkowanie,
- roszczenie dotyczące korzystania z nieruchomości,
- ostrzeżenie,
- egzekucję,
- inne ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia.
Dział III nie zawierał wpisu ustanawiającego na rzecz znajomego zmarłego właściciela prawo do korzystania z mieszkania.
Trzeba jednak pamiętać, że brak wpisu w Dziale III sam w sobie nie przesądza jeszcze, że osoba zajmująca lokal nie posiada żadnego tytułu prawnego. Dlatego poza księgą wieczystą konieczna była analiza dokumentów i stosunków prawnych łączących tę osobę ze zmarłym.
Dział IV – Hipoteka
Dział IV księgi wieczystej był wolny od hipotek.
Na mieszkaniu nie ciążyło zabezpieczenie hipoteczne kredytu ani innej wierzytelności.
Problemem uniemożliwiającym standardową sprzedaż nie było więc zadłużenie nieruchomości, lecz jej zajmowanie przez osobę trzecią.
Czy właściciel może żądać wydania mieszkania?
Tak, jeżeli osoba faktycznie władająca nieruchomością nie posiada skutecznego względem właściciela uprawnienia do jej zajmowania.
Podstawowe znaczenie ma tutaj art. 222 §1 Kodeksu cywilnego.
Przepis przyznaje właścicielowi tzw. roszczenie windykacyjne – możliwość żądania wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
W praktyce oznacza to, że samo wieloletnie zamieszkiwanie w cudzym mieszkaniu nie daje automatycznie prawa do pozostawania w nim bezterminowo.
Jednocześnie właściciel nie powinien samowolnie usuwać osoby z mieszkania, wymieniać zamków czy usuwać jej rzeczy. Jeżeli lokal nie zostanie wydany dobrowolnie, właściwą drogą może być postępowanie sądowe o wydanie nieruchomości, a następnie – zależnie od rozstrzygnięcia – wykonanie orzeczenia w przewidzianym prawem trybie.
Czy można sprzedać mieszkanie zajmowane przez osobę bez tytułu prawnego?
Sam fakt, że osoba trzecia faktycznie zajmuje lokal, nie powoduje automatycznie utraty prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością.
Problem ma przede wszystkim charakter praktyczny.
Typowy kupujący poszukujący mieszkania dla siebie oczekuje możliwości objęcia lokalu w posiadanie bezpośrednio po zakupie. Jeżeli w mieszkaniu przebywa osoba, która odmawia jego wydania, atrakcyjność nieruchomości na zwykłym rynku znacząco spada.
Kupujący musi bowiem brać pod uwagę możliwość prowadzenia dalszych czynności prawnych zmierzających do odzyskania faktycznego władztwa nad lokalem.
Dlatego takie nieruchomości są przedmiotem zainteresowania przede wszystkim inwestorów świadomych istniejącego stanu prawnego i faktycznego.
Najważniejsza różnica: własność a posiadanie
Ta sprawa doskonale pokazuje różnicę pomiędzy dwoma pojęciami.
Klient był właścicielem mieszkania, natomiast inna osoba pozostawała jego faktycznym posiadaczem.
Księga wieczysta mogła więc wyglądać prawidłowo:
Dział II – właściciel, Dział III – bez istotnych obciążeń, Dział IV – bez hipoteki,
a mimo tego nieruchomość nadal posiadała bardzo istotny problem wpływający na możliwość jej sprzedaży.
Dlatego profesjonalna analiza nieruchomości nie może kończyć się wyłącznie na sprawdzeniu księgi wieczystej.
Trzeba również ustalić:
kto faktycznie posiada nieruchomość i na jakiej podstawie.
Wnioski z analizy prawnej
Mieszkanie bez hipoteki i innych obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej nie zawsze oznacza nieruchomość wolną od problemów.
W analizowanej sprawie głównym problemem nie była księga wieczysta, lecz osoba faktycznie zajmująca lokal.
Przed sprzedażą takiej nieruchomości należy przede wszystkim:
- ustalić podstawę nabycia własności,
- przeanalizować wszystkie działy księgi wieczystej,
- ustalić, czy osoba zajmująca lokal posiada jakikolwiek tytuł prawny,
- zweryfikować dokumenty i okoliczności, na podstawie których weszła w posiadanie mieszkania,
- ocenić możliwość żądania wydania nieruchomości na podstawie art. 222 §1 KC,
- zdecydować, czy właściciel chce najpierw odzyskać lokal, czy sprzedać nieruchomość inwestorowi świadomemu jej aktualnego stanu.
Masz mieszkanie zajmowane przez osobę, która nie chce go opuścić?
Nie każda taka nieruchomość musi przez lata czekać na rozwiązanie problemu.
Na KupieM2.pl możesz dodać bezpłatne ogłoszenie, opisać stan prawny i faktyczny nieruchomości oraz otrzymać propozycje od kupujących zainteresowanych również mieszkaniami z trudnym stanem prawnym lub problemem z wydaniem lokalu.
Jedno ogłoszenie – wielu potencjalnych kupujących – wybierasz najkorzystniejszą ofertę.
Materiał ma charakter informacyjny. Przy takim stanie faktycznym szczególnie ważne jest indywidualne ustalenie, czy osoba zajmująca mieszkanie rzeczywiście nie posiada tytułu prawnego, ponieważ wpływa to na dalszą procedurę dotyczącą wydania lokalu.
Przeczytaj również
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/krakow
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa
https://kupiem2.pl/wpisy/l-o-k-a-t-o-r-sprzedaz-nieruchomosci-zajetej-przez-trudnego-lokatora
https://kupiem2.pl/wpisy/k-o-m-o-r-n-i-k-sprzedaz-nieruchomosci-w-egzekucji-zajetej-przez-komornika
https://kupiem2.pl/wpisy/h-i-p-o-t-e-k-i-sprzedaz-nieruchomosci-z-hipoteka
https://kupiem2.pl/wpisy/u-d-z-i-a-l-y-sprzedaz-udzialu-w-nieruchomosci