Metryka sprawy
Numer sprawy: #028 Lokalizacja: Warszawa Rodzaj prawa: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Przedmiot transakcji: ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Sposób nabycia: spadek Księga wieczysta: brak księgi wieczystej dla lokalu Stan faktyczny: lokal zajmowany i dalej podnajmowany przez przedsiębiorcę na podstawie umowy zawartej jeszcze ze zmarłym właścicielem Problem: brak płatności wynikających z umowy, dalszy podnajem pokoi oraz narastające zadłużenie wobec spółdzielni Sposób zbycia udziału: umowa zamiany zawarta w formie aktu notarialnego Efekt: klient otrzymał satysfakcjonującą go wartość i uwolnił się od problematycznego udziału
Skup mieszkań Warszawa – kiedy zwykła transakcja okazuje się znacznie bardziej skomplikowana?
Do KupieM2.pl zgłosił się klient, który chciał możliwie szybko zbyć udział w prawie do mieszkania położonego w Warszawie.
Udział został przez niego nabyty w drodze dziedziczenia. Już na początku analizy okazało się jednak, że nie mamy do czynienia ze standardową transakcją dotyczącą mieszkania.
Problemów było kilka.
Lokal nie posiadał księgi wieczystej, klient dysponował jedynie ułamkową częścią spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a samo mieszkanie pozostawało zajęte przez podmiot, z którym umowę zawarł jeszcze poprzedni właściciel.
Dodatkowo lokal był dalej podnajmowany osobom trzecim, podczas gdy zobowiązania wobec właścicieli nie były regulowane.
Umowa zawarta jeszcze przez zmarłego właściciela
Jeszcze za życia ojciec klienta zawarł umowę dotyczącą korzystania z mieszkania z przedsiębiorcą, który następnie przejął lokal w posiadanie.
Po śmierci właściciela sytuacja zaczęła generować poważne problemy.
Podmiot zajmujący mieszkanie nie regulował należności wynikających z zawartej umowy, a jednocześnie nadal faktycznie dysponował lokalem.
Co więcej, mieszkanie było dalej podnajmowane – w praktyce z podziałem na poszczególne pokoje.
Według informacji uzyskanych w toku sprawy podmiot zajmujący lokal osiągał z tego tytułu przychody na poziomie około 5–6 tys. zł miesięcznie, jednocześnie nie regulując należności wobec uprawnionych do mieszkania.
Równolegle zaczęło narastać zadłużenie wobec spółdzielni mieszkaniowej.
Klient znalazł się więc w wyjątkowo niekorzystnej sytuacji: posiadał udział w wartościowym prawie do lokalu, ale nie mógł swobodnie korzystać z mieszkania, nie otrzymywał należnych świadczeń, a problem finansowy związany z lokalem narastał.
Czy było to oszustwo?
W ocenie klienta okoliczności zawarcia i wykonywania umowy wskazywały, że kontrahent mógł od początku zakładać niewywiązywanie się ze swoich zobowiązań i jednoczesne czerpanie korzyści z dalszego podnajmowania mieszkania.
Należy jednak bardzo ostrożnie posługiwać się pojęciem oszustwa.
Samo niepłacenie zobowiązań wynikających z umowy nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności karnej. Dla oceny zachowania pod kątem art. 286 §1 Kodeksu karnego konieczne jest zbadanie m.in. zamiaru istniejącego po stronie sprawcy oraz sposobu doprowadzenia drugiej osoby do niekorzystnego rozporządzenia mieniem.
Dlatego w sprawach tego rodzaju należy oddzielić odpowiedzialność wynikającą z niewykonania umowy od ewentualnej odpowiedzialności karnej.
Brak księgi wieczystej – jak zweryfikować stan prawny mieszkania?
Lokal nie posiadał założonej księgi wieczystej.
Nie było więc możliwości przeprowadzenia standardowej analizy:
Działu I – oznaczenia nieruchomości, Działu II – własności, Działu III – praw, roszczeń i ograniczeń, Działu IV – hipotek.
Nie oznacza to jednak, że spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej nie można zbyć.
W takim przypadku analiza prawna musi zostać oparta przede wszystkim na dokumentacji znajdującej się w spółdzielni mieszkaniowej oraz dokumentach stanowiących podstawę nabycia prawa.
To bardzo ważne przy transakcjach dotyczących mieszkań bez księgi wieczystej w Warszawie.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne
Zgodnie z art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, dziedziczne i podlega egzekucji. Jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Co istotne, art. 17² ust. 6 pozwala również na zbycie ułamkowej części tego prawa.
Jednocześnie pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. Ustawa przewiduje także rygor nieważności w określonych przypadkach naruszenia zasad związanych z tym prawem. ([ELI][1])
To właśnie ten przepis miał istotne znaczenie dla sposobu przygotowania analizowanej transakcji.
Zbycie to pojęcie szersze niż sprzedaż
To jeden z najważniejszych elementów prawnych sprawy #028.
W języku potocznym bardzo często używa się określenia „sprzedaż udziału”. W tym przypadku precyzyjne określenie rodzaju czynności prawnej miało jednak zasadnicze znaczenie.
Sprzedaż jest jednym ze sposobów zbycia prawa, ale zbycie nie musi następąpić poprzez sprzedaż.
Przeniesienie prawa może nastąpić również w ramach innej czynności prawnej – w analizowanej sprawie była to zamiana.
Dlatego klient nie dokonał klasycznej sprzedaży swojej ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Doszło do zbycia udziału w drodze umowy zamiany.
Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego, a wypis aktu notariusz przesyła spółdzielni. Wynika to bezpośrednio z art. 17² ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. ([ELI][1])
Prawo pierwokupu pozostałych współuprawnionych
Przy ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można pominąć art. 17² ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu. ([ELI][1])
Jednocześnie należy rozróżnić sprzedaż od zamiany. Prawo pierwokupu jest konstrukcją prawną związaną ze sprzedażą – zgodnie z ogólną regulacją Kodeksu cywilnego osoba uprawniona może wykonać pierwokup w razie sprzedaży rzeczy osobie trzeciej.
W analizowanej sprawie zastosowano natomiast umowę zamiany, a więc inną czynność prawną niż umowa sprzedaży.
To właśnie dlatego prawidłowa kwalifikacja prawna transakcji była jednym z najważniejszych elementów przygotowania aktu notarialnego.
Jakie dokumenty były potrzebne do zbycia udziału?
Ponieważ lokal nie posiadał księgi wieczystej, szczególnego znaczenia nabrała dokumentacja spółdzielni.
Do przygotowania transakcji konieczne było uzyskanie zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej, pozwalającego potwierdzić stan prawny dotyczący lokalu i przysługującego klientowi prawa.
Klient nabył udział w drodze spadku, dlatego konieczne było również wykazanie podstawy nabycia – w zależności od sposobu przeprowadzenia postępowania spadkowego może to być zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Do aktu przygotowano również wymagane w tej sprawie zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn.
Dopiero komplet dokumentacji pozwolił na przygotowanie bezpiecznej czynności notarialnej.
Co z niezapłaconymi należnościami?
Zbycie udziału nie oznacza automatycznie wygaśnięcia wierzytelności, które powstały wcześniej.
Klientowi przysługiwało roszczenie związane z niezapłaconymi należnościami przypadającymi na jego udział.
Dlatego trzeba rozdzielić dwa zagadnienia:
zbycie ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz dochodzenie należności powstałych przed dokonaniem zbycia.
Są to dwa odrębne stosunki prawne i samo przeniesienie prawa do lokalu nie powinno być utożsamiane z automatycznym przeniesieniem wszystkich istniejących wierzytelności.
Rozwiązanie sprawy
Po kontakcie z KupieM2.pl przeanalizowaliśmy dokumentację, charakter przysługującego klientowi prawa, sytuację dotyczącą osoby zajmującej lokal oraz możliwości jego zbycia.
Przedstawiliśmy klientowi możliwe rozwiązanie oraz wartość, jaką mogliśmy zaproponować za jego udział.
Właścicielowi zależało przede wszystkim na szybkim zakończeniu problemu.
Nie chciał przez kolejne miesiące pozostawać związany z mieszkaniem zajmowanym przez nierzetelnego kontrahenta, obserwować dalszego podnajmowania pokoi i narastającego zadłużenia wobec spółdzielni.
Ostatecznie klient zdecydował się na zbycie ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze umowy zamiany.
Czynność została przeprowadzona w formie aktu notarialnego.
Klient uzyskał satysfakcjonującą go wartość i uwolnił się od problemu związanego z mieszkaniem.
Wnioski z analizy prawnej
Sprawa #028 pokazuje, że brak księgi wieczystej, istniejąca umowa dotycząca lokalu, nierzetelny najemca, podnajem pokoi oraz zadłużenie wobec spółdzielni nie muszą oznaczać, że właściciel udziału pozostaje bez możliwości działania.
Najważniejsze jest prawidłowe ustalenie:
jakie prawo przysługuje właścicielowi, jaka jest podstawa jego nabycia, czy prawo posiada księgę wieczystą, jakie dokumenty posiada spółdzielnia, jakie prawa przysługują pozostałym współuprawnionym oraz jaka forma zbycia będzie właściwa w konkretnym stanie faktycznym.
Ta sprawa pokazuje również, dlaczego przy trudnych nieruchomościach znaczenie ma nie tylko znalezienie nabywcy, ale przede wszystkim prawidłowe skonstruowanie całej transakcji.
Skup mieszkań Warszawa – masz podobny problem?
Szukasz skupu mieszkań w Warszawie, ale Twoja nieruchomość ma skomplikowany stan prawny?
Na KupieM2.pl możesz zgłosić również:
udział w mieszkaniu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mieszkanie bez księgi wieczystej, mieszkanie z najemcą, lokal z zadłużeniem, nieruchomość nabytą w spadku, mieszkanie z komornikiem, hipoteką albo innym problemem prawnym.
Nie musisz samodzielnie wysyłać zapytań do wielu skupów mieszkań.
Dodajesz jedno bezpłatne ogłoszenie na KupieM2.pl, otrzymujesz propozycje od zainteresowanych kupujących i wybierasz najkorzystniejsze rozwiązanie.
Skup mieszkań Warszawa – wszystkie dzielnice
Bemowo, Białołęka, Bielany, Mokotów, Ochota, Praga-Południe, Praga-Północ, Rembertów, Śródmieście, Targówek, Ursus, Ursynów, Wawer, Wesoła, Wilanów, Włochy, Wola, Żoliborz.
Frazy SEO: skup mieszkań Warszawa, skup nieruchomości Warszawa, skup mieszkań za gotówkę Warszawa, skup udziałów Warszawa, zbycie udziału w mieszkaniu Warszawa, skup udziałów w spółdzielczym prawie do lokalu, mieszkanie bez księgi wieczystej Warszawa, skup mieszkań z lokatorem Warszawa, skup mieszkań spadkowych Warszawa, szybkie zbycie udziału Warszawa.
Materiał ma charakter informacyjny. Dobór konstrukcji prawnej, w szczególności zastosowanie zamiany zamiast sprzedaży, powinien wynikać z rzeczywistego celu gospodarczego stron i konkretnego stanu faktycznego, a nie służyć pozornemu obchodzeniu ustawowego prawa pierwokupu.
Przeczytaj również
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-022-sprzedaz-duzego-mieszkania-bez-ksiegi-wieczystej-w-warszawie
https://kupiem2.pl/wpisy/s-p-a-d-e-k
https://kupiem2.pl/wpisy/l-o-k-a-t-o-r-sprzedaz-nieruchomosci-zajetej-przez-trudnego-lokatora
https://kupiem2.pl/wpisy/k-o-m-o-r-n-i-k-sprzedaz-nieruchomosci-w-egzekucji-zajetej-przez-komornika
https://kupiem2.pl/wpisy/h-i-p-o-t-e-k-i-sprzedaz-nieruchomosci-z-hipoteka
https://kupiem2.pl/wpisy/u-d-z-i-a-l-y-sprzedaz-udzialu-w-nieruchomosci
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-017-sprzedaz-udzialu-w-domu-obciazonym-hipoteka-warszawa
https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-015-odziedziczyla-udzial-16-w-nieruchomosci-w-warszawie