Metryka sprawy
Rodzaj nieruchomości: kamienica Przedmiot transakcji: udział we współwłasności nieruchomości Sposób nabycia: spadek Współwłasność: ujawniona w księdze wieczystej Obciążenia: dwie hipoteki zabezpieczające zadłużenie związane z Urzędem Skarbowym i ZUS Egzekucja z nieruchomości: nie została wszczęta Dodatkowy problem: jeden ze współwłaścicieli był osobą całkowicie ubezwłasnowolnioną Czas przeprowadzenia transakcji: 20 dni Efekt: klientka zbyła własny udział, rozliczając istniejące obciążenia
Sprzedaż udziału w kamienicy – spadek, współwłasność i dwie hipoteki
Do KupieM2.pl zgłosiła się klientka posiadająca udział w kamienicy nabyty w drodze spadku. Stan prawny nieruchomości był skomplikowany. Kamienica należała do kilku współwłaścicieli, a przysługujące im udziały zostały ujawnione w księdze wieczystej. Klientka nie chciała pozostawać przez kolejne lata we współwłasności. Zależało jej na możliwie szybkim zbyciu własnego udziału i definitywnym zakończeniu problemów związanych z nieruchomością. Sytuację komplikowały jednak dwa zasadnicze elementy. Po pierwsze, udział klientki był obciążony dwiema hipotekami związanymi z jej zadłużeniem wobec organu podatkowego oraz ZUS. Po drugie, jeden z pozostałych współwłaścicieli był osobą całkowicie ubezwłasnowolnioną, co znacząco komplikowało perspektywę umownego zniesienia współwłasności lub sprzedaży całej kamienicy.
Analiza księgi wieczystej
Przed przygotowaniem transakcji przeprowadziliśmy analizę wszystkich działów księgi wieczystej.
Dział I-O – oznaczenie nieruchomości
Zweryfikowano dane identyfikujące nieruchomość, w tym jej położenie, oznaczenie ewidencyjne oraz sposób korzystania. Przy nieruchomościach zabudowanych kamienicami prawidłowe ustalenie przedmiotu własności ma szczególne znaczenie, ponieważ przedmiotem transakcji nie musi być konkretny lokal znajdujący się w budynku, lecz udział w prawie własności całej nieruchomości. Klientka nie była więc właścicielką określonego mieszkania w kamienicy. Przysługiwał jej udział we współwłasności całej nieruchomości.
Dział I-Sp – prawa związane z własnością
Zweryfikowano prawa związane z własnością nieruchomości oraz ich wpływ na możliwość dokonania planowanej czynności. Nie stwierdzono w tym zakresie przeszkody uniemożliwiającej zbycie udziału klientki.
Dział II – własność.
W Dziale II ujawniona była współwłasność w częściach ułamkowych. Klientka została prawidłowo ujawniona jako współwłaściciel nieruchomości, a jej prawo wynikało z wcześniejszego nabycia udziału w drodze dziedziczenia. Ma to podstawowe znaczenie przy sprzedaży udziału. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznaczało to, że klientka nie musiała uzyskiwać zgody pozostałych właścicieli kamienicy na sprzedaż swojego udziału.
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia
Szczególnie istotne było ustalenie, czy wobec udziału klientki wszczęto już postępowanie egzekucyjne. Egzekucja z nieruchomości nie została jeszcze wszczęta. Nie występował więc wpis o wszczęciu egzekucji z udziału, który dodatkowo komplikowałby przygotowanie transakcji. Był to bardzo ważny moment całej sprawy. Klientka podjęła działania, zanim jej problemy finansowe przeszły w kolejny etap i zanim doszło do wszczęcia egzekucji z nieruchomości.
Dział IV – dwie hipoteki obciążające udział
Najważniejsze obciążenia znajdowały się w Dziale IV księgi wieczystej. Udział klientki był obciążony dwiema hipotekami zabezpieczającymi istniejące zadłużenie – związane z należnościami wobec Urzędu Skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Hipoteka może obciążać nie tylko całą nieruchomość. Zgodnie z art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipoteką może zostać obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Oznacza to, że dług jednego współwłaściciela może zostać zabezpieczony właśnie na jego udziale, bez konieczności obciążania udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli.
Hipoteka ZUS na udziale w nieruchomości
Zaległości z tytułu składek mogą zostać zabezpieczone hipoteką przymusową. Przepisy ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych przewidują możliwość ustanowienia hipoteki również na części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział dłużnika. Samo ustanowienie hipoteki przymusowej nie jest jeszcze równoznaczne z przeprowadzeniem egzekucji i sprzedażą nieruchomości. W analizowanej sprawie miało to zasadnicze znaczenie: udział był już obciążony, ale nie doszło jeszcze do wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Klientka miała więc czas, aby samodzielnie podjąć działania zmierzające do zbycia udziału i rozliczenia zadłużenia.
Hipoteka związana z zadłużeniem podatkowym
Podobny mechanizm może dotyczyć zaległości podatkowych. Ordynacja podatkowa przewiduje możliwość zabezpieczenia określonych zobowiązań poprzez hipotekę przymusową, której przedmiotem może być również część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział podatnika. W praktyce oznacza to, że właściciel posiadający udział w kamienicy może mieć w Dziale IV wpis hipoteki dotyczący wyłącznie jego zobowiązania. Dlatego przed zakupem udziału w nieruchomości nie wystarczy sprawdzić, czy „kamienica ma hipotekę”. Trzeba dokładnie ustalić: który udział jest obciążony, na rzecz jakiego wierzyciela, do jakiej sumy ustanowiono hipotekę oraz jaka jest aktualna wysokość zabezpieczonego zobowiązania.
Czy można sprzedać udział obciążony hipoteką?
Co do zasady istnienie hipoteki nie powoduje zakazu zbycia udziału. Trzeba jednak pamiętać o podstawowej zasadzie wynikającej z konstrukcji hipoteki: wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Dlatego kupujący udział obciążony hipoteką musi dokładnie wiedzieć, w jaki sposób istniejące zadłużenie zostanie rozliczone. W analizowanej sprawie cena udziału uwzględniała istniejące zobowiązania klientki. Część wartości ekonomicznej udziału odpowiadała więc zadłużeniu, które należało rozliczyć w związku z istniejącymi zabezpieczeniami, a pozostała wartość przypadała klientce. Kluczowe było takie przygotowanie transakcji, aby nabywca wiedział dokładnie, jakie obciążenia istnieją oraz w jaki sposób mają zostać rozliczone i następnie wykreślone z księgi wieczystej.
Jeden ze współwłaścicieli był całkowicie ubezwłasnowolniony
Drugim bardzo istotnym problemem był stan prawny jednego z pozostałych współwłaścicieli. Osoba ta była całkowicie ubezwłasnowolniona, a więc przy dokonywaniu czynności dotyczących jej majątku działał ustanowiony opiekun. Sprzedaż udziału należącego do takiej osoby nie mogłaby zostać potraktowana jak zwykła czynność dokonywana przez pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim. Natomiast art. 156 KRO przewiduje obowiązek uzyskania zezwolenia sądu opiekuńczego w ważniejszych sprawach dotyczących majątku osoby pozostającej pod opieką. Rozporządzenie udziałem w nieruchomości należącym do osoby całkowicie ubezwłasnowolnionej jest właśnie czynnością wymagającą odpowiedniej kontroli sądowej.
Dlaczego zniesienie współwłasności mogło trwać znacznie dłużej?
Teoretycznie klientka mogła rozważać zniesienie współwłasności kamienicy. W praktyce rozwiązanie to oznaczałoby jednak wejście w znacznie bardziej skomplikowaną procedurę. Przy braku porozumienia wszystkich zainteresowanych konieczne mogłoby być sądowe zniesienie współwłasności. Dodatkowo w sprawie uczestniczył współwłaściciel całkowicie ubezwłasnowolniony, którego interes majątkowy podlegał szczególnej ochronie. Jeżeli rozwiązanie zakładałoby rozporządzenie jego udziałem, jego opiekun nie mógłby po prostu podpisać aktu notarialnego na takich samych zasadach jak pozostali właściciele. Konieczne byłoby uzyskanie właściwego zezwolenia sądu. W konsekwencji próba jednoczesnego rozwiązania całej współwłasności mogła oznaczać długotrwałe postępowanie sądowe, dodatkowe koszty i brak pewności co do terminu zakończenia sprawy.
Klientka mogła jednak sprzedać własny udział
I właśnie tutaj znaczenie miał art. 198 Kodeksu cywilnego. Klientka nie musiała czekać na zniesienie współwłasności całej kamienicy. Nie musiała również uzyskiwać zgody pozostałych współwłaścicieli na rozporządzenie własnym udziałem. Mogła zbyć przysługujący jej udział niezależnie od tego, że jeden z pozostałych współwłaścicieli był osobą całkowicie ubezwłasnowolnioną. To zasadnicza różnica: sprzedaż całej nieruchomości lub rozporządzenie udziałem osoby ubezwłasnowolnionej wymagałoby rozwiązania znacznie większej liczby problemów, natomiast sprzedaż własnego udziału klientki mogła zostać przeprowadzona niezależnie.
Sprzedaż udziału w kamienicy w 20 dni
Po przeprowadzeniu analizy księgi wieczystej, ustaleniu charakteru hipotek oraz sposobu rozliczenia istniejącego zadłużenia rozpoczęliśmy przygotowanie transakcji. Klientka zdecydowała się na sprzedaż własnego udziału zamiast prowadzenia potencjalnie wieloletniej sprawy dotyczącej całej nieruchomości. Od rozpoczęcia działań do zbycia udziału minęło 20 dni. Istniejące zadłużenie zostało uwzględnione przy rozliczeniu wartości udziału, a transakcja pozwoliła klientce zakończyć jej udział we współwłasności kamienicy. Co równie ważne, działania zostały podjęte przed wszczęciem egzekucji z nieruchomości. Klientka zachowała więc możliwość samodzielnego wyboru sposobu rozwiązania problemu, zamiast czekać na dalszy rozwój postępowań związanych z jej zadłużeniem.
Wnioski z analizy prawnej
Sprawa #029 pokazuje, że udział w kamienicy obciążony hipoteką ZUS lub hipoteką związaną z zaległościami podatkowymi może być przedmiotem sprzedaży. Kluczowe jest jednak wcześniejsze ustalenie: aktualnego stanu księgi wieczystej, wysokości udziału sprzedającego, podstawy jego nabycia, rodzaju i wysokości zabezpieczonych zobowiązań, tego, czy hipoteka obciąża całą nieruchomość czy konkretny udział, aktualnego salda zadłużenia, sposobu rozliczenia wierzycieli, oraz tego, czy została już wszczęta egzekucja z nieruchomości. Sprawa pokazuje również bardzo ważną różnicę pomiędzy sprzedażą własnego udziału a próbą sprzedaży całej nieruchomości. Współwłaściciel może co do zasady samodzielnie rozporządzić własnym udziałem. Nie musi najpierw doprowadzać do zniesienia współwłasności całej nieruchomości. W tej sprawie pozwoliło to zakończyć problem klientki w ciągu zaledwie 20 dni.
Masz udział w kamienicy i chcesz go sprzedać?
Posiadasz udział w kamienicy, udział nabyty w spadku, udział obciążony hipoteką ZUS, hipoteką Urzędu Skarbowego, udział z zadłużeniem albo udział w nieruchomości, w której pozostali współwłaściciele nie chcą współpracować? Na KupieM2.pl możesz dodać bezpłatne ogłoszenie i przedstawić swoją nieruchomość kupującym zainteresowanym również trudnymi stanami prawnymi. Nie musisz najpierw doprowadzać do wieloletniego zniesienia współwłasności, aby sprawdzić możliwość zbycia własnego udziału. Dodajesz jedno ogłoszenie → otrzymujesz propozycje → porównujesz oferty → wybierasz najkorzystniejsze rozwiązanie.
sprzedaż udziału w kamienicy, skup udziałów w kamienicy, skup udziałów w nieruchomości, sprzedaż udziału nabytego w spadku, udział w kamienicy z hipoteką, sprzedaż udziału z hipoteką ZUS, sprzedaż udziału z hipoteką Urzędu Skarbowego, skup zadłużonych udziałów, sprzedaż udziału bez zgody współwłaściciela, zniesienie współwłasności kamienicy, sprzedaż udziału przed egzekucją, skup nieruchomości z zadłużeniem.
Materiał ma charakter informacyjny. Zakres dokumentów, sposób rozliczenia hipoteki oraz możliwość dokonania konkretnej czynności wymagają każdorazowo analizy księgi wieczystej, dokumentów stanowiących podstawę nabycia oraz aktualnych dokumentów wierzycieli.
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa