1. Metryka sprawy
Numer sprawy: #034
Przedmiot: nieruchomość objęta egzekucją
Problem: kilku wierzycieli i zajęcie nieruchomości
Księga wieczysta: wpis dotyczący prowadzonej egzekucji w Dziale III; ewentualne hipoteki wymagają odrębnej analizy Działu IV
Etap: przed licytacją komorniczą
Cel właściciela: sprzedaż nieruchomości i doprowadzenie do zakończenia egzekucji przed licytacją
Kluczowe działanie: ustalenie wszystkich wierzycieli, aktualnych sald zadłużenia i warunków zakończenia postępowań
2. Stan faktyczny
Do analizy trafiła nieruchomość właściciela, przeciwko któremu prowadzono postępowania egzekucyjne.
Problem był poważniejszy niż w przypadku jednego długu.
W sprawie występowało kilku wierzycieli, a egzekucja została skierowana do nieruchomości. Właściciel wiedział, że dalsze oczekiwanie może doprowadzić do kolejnych etapów postępowania, w tym opisu i oszacowania, a następnie licytacji.
Klient chciał znaleźć rozwiązanie wcześniej i sprzedać nieruchomość na rynku, wykorzystując cenę do rozliczenia zobowiązań.
W takich sprawach czas ma znaczenie, ale pierwszym krokiem nie powinno być pochopne podpisanie umowy sprzedaży.
Najpierw trzeba ustalić:
komu, ile i z jakiego tytułu właściciel rzeczywiście jest winien.
3. Analiza księgi wieczystej Dział I-O – oznaczenie nieruchomości
Sprawdzamy oznaczenie nieruchomości, powierzchnię, numery działek lub dane lokalu oraz zgodność informacji z dokumentacją.
Dział I-Sp – prawa związane z własnością
Analizujemy prawa związane z nieruchomością, które mogą mieć znaczenie dla transakcji.
Dział II – własność
Dział II pozwala potwierdzić właściciela nieruchomości oraz ewentualnych współwłaścicieli.
Jest to szczególnie ważne, ponieważ przy współwłasności trzeba ustalić, czy egzekucja została skierowana do całej nieruchomości, czy do udziału konkretnego dłużnika.
Dział III – egzekucja z nieruchomości
To jeden z najważniejszych elementów analizy.
W Dziale III mogą znajdować się wpisy dotyczące wszczęcia egzekucji z nieruchomości.
Nie wystarczy jednak policzyć wpisów w KW.
Trzeba uzyskać aktualne informacje z postępowań egzekucyjnych i ustalić m.in. wierzycieli, sygnatury spraw, aktualne kwoty należności oraz koszty egzekucyjne.
Dział IV – hipoteki
Osobnej analizy wymagają hipoteki.
Wierzyciel prowadzący egzekucję i wierzyciel hipoteczny nie muszą być tą samą osobą.
Dlatego przy sprzedaży zadłużonej nieruchomości trzeba zestawić informacje z Działu III i Działu IV, a następnie ustalić rzeczywistą strukturę zadłużenia.
4. Kiedy nieruchomość jest już zajęta?
Moment zajęcia ma fundamentalne znaczenie.
Zgodnie z art. 925 § 1 KPC wobec dłużnika nieruchomość jest co do zasady zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. Wobec dłużnika, któremu wezwania nie doręczono, oraz wobec osób trzecich zajęcie następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej albo złożenia odpowiedniego wniosku do zbioru dokumentów. Przepisy uwzględniają również sytuację osoby, która wcześniej faktycznie dowiedziała się o wszczęciu egzekucji.
Dlatego samo stwierdzenie:
„w księdze jeszcze nie ma wpisu”
nie zawsze wystarcza do uznania, że nieruchomość nie została zajęta.
5. Czy można sprzedać nieruchomość zajętą przez komornika?
Tutaj trzeba zachować szczególną precyzję.
Zbycie nieruchomości po jej zajęciu nie powoduje automatycznego zakończenia egzekucji.
Art. 930 § 1 KPC przewiduje, że rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie. Czynności egzekucyjne pozostają skuteczne także wobec nabywcy, który może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.
W praktyce oznacza to, że pomysł:
„sprzedam nieruchomość, więc komornik nie będzie już mógł jej licytować”
jest błędny.
Sama zmiana właściciela nie rozwiązuje problemu.
6. Kilku wierzycieli – dlaczego sprawa staje się trudniejsza?
Przy jednym wierzycielu sytuacja jest zazwyczaj łatwiejsza do uporządkowania.
Przy kilku wierzycielach trzeba ustalić każde postępowanie oddzielnie.
Właściciel powinien zebrać aktualne informacje dotyczące m.in.:
należności głównej, odsetek, kosztów egzekucyjnych, sygnatur postępowań, rachunków do spłaty, wierzycieli, którzy skierowali egzekucję do nieruchomości, hipotek i innych obciążeń ujawnionych w KW.
Co więcej, art. 930 § 1 KPC przewiduje możliwość przyłączania się kolejnych wierzycieli dłużnika do prowadzonej egzekucji.
Dlatego saldo ustalone kilka miesięcy wcześniej może nie odzwierciedlać aktualnej sytuacji.
7. Najważniejszy dokument – aktualne saldo zadłużenia
W takiej sprawie jednym z pierwszych działań powinno być uzyskanie aktualnych informacji o zadłużeniu w poszczególnych postępowaniach.
Nie warto opierać transakcji na kwocie, którą właściciel pamięta z pisma otrzymanego kilka miesięcy wcześniej.
Odsetki i koszty mogą powodować, że kwota potrzebna do zakończenia sprawy będzie inna.
Dopiero po zestawieniu wszystkich zobowiązań można odpowiedzieć na najważniejsze pytanie:
Czy cena możliwa do uzyskania za nieruchomość wystarczy na rozliczenie zobowiązań koniecznych do przeprowadzenia planowanej transakcji?
Jeżeli tak – można przygotowywać dalszą strukturę działania.
Jeżeli nie – sytuacja wymaga odrębnej analizy i ewentualnych uzgodnień z wierzycielami.
8. Jak może wyglądać sprzedaż przed licytacją?
Bezpieczna struktura nie powinna polegać na zwykłym przeniesieniu własności zajętej nieruchomości i pozostawieniu nabywcy z trwającą egzekucją.
Celem powinno być takie skoordynowanie transakcji z rozliczeniem zadłużenia, aby doprowadzić do zakończenia postępowań dotyczących nieruchomości oraz uzyskać dokumenty potrzebne do uporządkowania księgi wieczystej.
W zależności od konkretnej sprawy część ceny może zostać przeznaczona bezpośrednio na spłatę określonych zobowiązań, zamiast trafiać w całości do sprzedającego.
Sposób płatności, kolejność czynności i dokumenty muszą jednak wynikać z konkretnego stanu egzekucji oraz uzgodnień z wierzycielami i organem egzekucyjnym.
Nie ma jednego schematu właściwego dla każdej zadłużonej nieruchomości.
9. Dlaczego nie warto czekać do dnia licytacji?
Egzekucja z nieruchomości jest procesem składającym się z kolejnych etapów.
Po zajęciu może dojść m.in. do opisu i oszacowania nieruchomości przez biegłego, a następnie do przygotowania sprzedaży egzekucyjnej. Przepisy przewidują udział biegłego przy oszacowaniu nieruchomości.
Im wcześniej właściciel rozpocznie analizę sytuacji, tym więcej czasu pozostaje na zebranie dokumentów, ustalenie wszystkich zobowiązań, rozmowy z wierzycielami i poszukiwanie kupującego.
Nie oznacza to, że w każdej sprawie uda się uniknąć licytacji.
Oznacza natomiast, że bierne oczekiwanie ogranicza dostępne możliwości działania.
10. Co z pieniędzmi ze sprzedaży?
To jeden z najważniejszych elementów całej transakcji.
Przy nieruchomości z kilkoma wierzycielami nie można automatycznie założyć, że właściciel otrzyma całą cenę na swój rachunek, a później samodzielnie ureguluje długi.
Struktura płatności może przewidywać przeznaczenie odpowiednich części ceny na spłatę konkretnych zobowiązań.
Dopiero nadwyżka pozostająca po wymaganych rozliczeniach, jeżeli taka wystąpi, może przypaść sprzedającemu zgodnie z przyjętą strukturą transakcji.
Trzeba przy tym odróżnić dobrowolną sprzedaż skoordynowaną ze spłatami od podziału sumy uzyskanej w egzekucji – w tym drugim przypadku zastosowanie mają ustawowe reguły pierwszeństwa zaspokojenia wierzycieli, m.in. wynikające z art. 1025 KPC.
11. Największy błąd właściciela
Największym błędem jest założenie:
„Mam jeszcze trochę czasu, zajmę się tym przed samą licytacją”.
W sprawie z kilkoma wierzycielami trzeba najpierw ustalić, kto prowadzi egzekucję, jakie są aktualne salda, jakie hipoteki obciążają nieruchomość i jaka kwota jest potrzebna do uporządkowania sytuacji.
Dopiero później można realnie ocenić możliwość sprzedaży.
12. Rezultat – sprzedaż przed licytacją wymaga koordynacji
Sprawa #034 pokazuje ważną różnicę:
sprzedaż zajętej nieruchomości sama w sobie nie zatrzymuje egzekucji.
Art. 930 § 1 KPC chroni dalszy tok postępowania pomimo zbycia nieruchomości.
Dlatego prawidłowym celem właściciela powinno być nie tylko znalezienie kupującego, lecz przygotowanie transakcji razem z ustaleniem i rozliczeniem wierzycieli oraz doprowadzeniem do zakończenia egzekucji dotyczącej nieruchomości.
Przy kilku wierzycielach wymaga to dokładnej analizy, aktualnych dokumentów i odpowiedniej kolejności działań.
Masz nieruchomość zajętą przez komornika?
Jeżeli wobec Twojej nieruchomości prowadzona jest egzekucja, jest kilku wierzycieli albo zbliża się licytacja, nie czekaj z analizą sytuacji do ostatniego etapu postępowania.
Na KupieM2.pl możesz dodać bezpłatne ogłoszenie nieruchomości z trudnym stanem prawnym i otrzymać propozycje od zainteresowanych kupujących.
Jedno bezpłatne ogłoszenie → zainteresowani kupujący z całej Polski → możliwość porównania propozycji.
sprzedaż nieruchomości z komornikiem, sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą, sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika, kilku wierzycieli a sprzedaż nieruchomości, sprzedaż domu z komornikiem, jak sprzedać zadłużone mieszkanie, mieszkanie z egzekucją komorniczą, Dział III egzekucja, sprzedaż zadłużonej nieruchomości, nieruchomość przed licytacją, skup nieruchomości z komornikiem.
Materiał ma charakter informacyjny. Skutki zajęcia oraz możliwość przygotowania transakcji zależą od etapu egzekucji, rodzaju wierzytelności, wpisów w księdze wieczystej i dokumentów dotyczących konkretnego postępowania.
Przeczytaj również
https://kupiem2.pl/wpisy/k-o-m-o-r-n-i-k-sprzedaz-nieruchomosci-w-egzekucji-zajetej-przez-komornika
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/krakow
https://kupiem2.pl/trudne-nieruchomosci/warszawa
https://kupiem2.pl/kalkulator-kosztow-notarialnych
Sprawdź nasz kalkulator strat przy sprzedaży nieruchomości przez komornika !!!
https://kupiem2.pl/kalkulator-strat-przy-licytacji-komorniczej