Trudny lokator – jak sprzedać mieszkanie z najemcą lub osobą, która nie chce się wyprowadzić?
Trudny lokator może przez wiele miesięcy, a czasem nawet lat, uniemożliwiać właścicielowi swobodne korzystanie z mieszkania. Problem najczęściej pojawia się wtedy, gdy najemca przestaje płacić czynsz, narusza zasady współżycia sąsiedzkiego, niszczy lokal albo mimo zakończenia umowy odmawia jego opuszczenia.
Właściciele często zakładają, że nieruchomości zajmowanej przez lokatora nie da się sprzedać. Nie jest to jednak prawdą. Sprzedaż mieszkania, domu lub udziału z lokatorem może być możliwa, ale kupujący powinien dokładnie znać stan prawny i faktyczny nieruchomości.
KupieM2.pl pomaga właścicielom trudnych nieruchomości przeanalizować sytuację, przygotować ogłoszenie i dotrzeć do kupujących, którzy akceptują nietypowy stan prawny lub zajęcie lokalu.
Kim jest trudny lokator?
Określenie „trudny lokator” nie jest terminem ustawowym. W praktyce może oznaczać osobę, która:
- nie płaci czynszu lub opłat eksploatacyjnych,
- nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy,
- zajmuje nieruchomość bez ważnej umowy,
- zakłóca spokój sąsiadów,
- niszczy mieszkanie lub korzysta z niego niezgodnie z przeznaczeniem,
- podnajmuje lokal bez wymaganej zgody,
- uniemożliwia właścicielowi dostęp do nieruchomości,
- nie odbiera korespondencji,
- powołuje się na zameldowanie jako podstawę do zajmowania mieszkania,
- pozostaje w nieruchomości po byłym właścicielu albo zmarłym najemcy.
Każdy z tych przypadków wymaga innego sposobu działania. Kluczowe znaczenie mają dokumenty, rodzaj umowy, sposób powstania prawa do korzystania z lokalu oraz etap ewentualnego postępowania sądowego.
Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem?
Tak. Zajęcie lokalu przez najemcę lub inną osobę nie powoduje automatycznego zakazu sprzedaży nieruchomości.
Sprzedający powinien jednak poinformować kupującego o istniejącej umowie najmu, osobach zamieszkujących w lokalu, zaległościach, sporach oraz prowadzonych postępowaniach. Próba ukrycia tych informacji może prowadzić do poważnego konfliktu po transakcji.
Jeżeli w chwili sprzedaży obowiązuje umowa najmu, nabywca nieruchomości co do zasady wstępuje w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego właściciela. Oznacza to, że sama zmiana właściciela nie powoduje automatycznego wygaśnięcia umowy. ([Isap][1])
W praktyce można więc sprzedać:
- mieszkanie z obowiązującą umową najmu,
- lokal z najemcą zalegającym z opłatami,
- mieszkanie zajmowane po zakończeniu umowy,
- nieruchomość z osobą zameldowaną,
- lokal objęty postępowaniem o eksmisję,
- udział w nieruchomości zajmowanej przez współwłaściciela lub członka rodziny.
Czy nowy właściciel może od razu usunąć lokatora?
Nie. Zakup nieruchomości nie daje prawa do samodzielnego usunięcia osoby zajmującej lokal.
Nowy właściciel wstępuje w sytuację prawną związaną z nieruchomością i powinien respektować istniejące umowy oraz obowiązujące procedury. Jeżeli osoba nie opuszcza lokalu dobrowolnie, konieczne może być przeprowadzenie postępowania sądowego, a następnie egzekucji prowadzonej przez komornika.
Nie wolno samodzielnie:
- wymieniać zamków podczas nieobecności lokatora,
- usuwać jego rzeczy,
- odcinać prądu, wody lub ogrzewania w celu zmuszenia go do wyprowadzki,
- stosować gróźb albo przemocy,
- wchodzić do lokalu bez podstawy prawnej.
Własność mieszkania nie pozwala zastępować sądu ani komornika.
Lokator nie płaci czynszu – co może zrobić właściciel?
Brak płatności nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy. Właściciel powinien działać zgodnie z procedurą wynikającą z ustawy i zawartej umowy.
W przypadku lokalu mieszkalnego wypowiedzenie przez właściciela musi być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę. Jedną z ustawowych podstaw jest zaleganie z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, ale wcześniej właściciel powinien pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości.
W praktyce należy zabezpieczyć:
- umowę najmu,
- historię płatności,
- wezwania do zapłaty,
- potwierdzenia doręczenia korespondencji,
- rozliczenia mediów i opłat administracyjnych,
- zdjęcia ewentualnych zniszczeń,
- korespondencję z lokatorem.
Nieprawidłowe wypowiedzenie może zostać zakwestionowane i opóźnić odzyskanie mieszkania.
Co zrobić, gdy umowa się skończyła, a lokator nadal mieszka?
Po wygaśnięciu lub skutecznym rozwiązaniu umowy lokator powinien zwrócić lokal. Jeżeli tego nie robi, właściciel może wezwać go do dobrowolnego opuszczenia nieruchomości.
Gdy wezwanie nie przyniesie rezultatu, konieczne może być wniesienie pozwu o opróżnienie i wydanie lokalu. Dopiero prawomocny wyrok albo inny odpowiedni tytuł wykonawczy może stanowić podstawę do przeprowadzenia przymusowej eksmisji.
Samo zakończenie umowy nie uprawnia właściciela do samodzielnego wyrzucenia lokatora.
Jak wygląda postępowanie o eksmisję?
Typowy proces może obejmować:
- rozwiązanie lub wygaśnięcie prawa do korzystania z lokalu,
- pisemne wezwanie do opuszczenia nieruchomości,
- wniesienie pozwu o opróżnienie lokalu,
- postępowanie przed sądem,
- wydanie i uprawomocnienie się wyroku,
- uzyskanie klauzuli wykonalności,
- skierowanie sprawy do komornika,
- wykonanie obowiązku opróżnienia lokalu.
W wyroku sąd może rozstrzygać, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W określonych przypadkach wykonanie eksmisji może być wstrzymane do czasu przedstawienia przez gminę odpowiedniej oferty. ([Gov.pl][3])
Długość postępowania zależy od okoliczności sprawy, prawidłowości dokumentów, aktywności lokatora, obciążenia sądu oraz sposobu wykonania wyroku.
Czy można eksmitować lokatora „na bruk”?
Przymusowe opróżnienie mieszkania odbywa się według przepisów postępowania egzekucyjnego. Właściciel nie może samodzielnie wyrzucić lokatora ani pozostawić go bez zastosowania wymaganej procedury.
Sytuacja osoby eksmitowanej zależy między innymi od treści wyroku, możliwości zapewnienia jej innego lokalu oraz rodzaju stosunku prawnego. Należy odróżnić prawo do najmu socjalnego lokalu, pomieszczenie tymczasowe oraz lokal wskazany przez samego dłużnika.
Czy zameldowanie daje prawo do mieszkania?
Nie. Zameldowanie jest czynnością ewidencyjną i samo w sobie nie tworzy prawa własności ani prawa najmu.
Podstawą zajmowania mieszkania może być między innymi:
- umowa najmu,
- umowa użyczenia,
- prawo własności lub współwłasności,
- służebność mieszkania,
- orzeczenie sądu,
- inny stosunek prawny.
Osoba może być zameldowana, ale nie posiadać już prawa do zajmowania nieruchomości. Może również mieszkać w lokalu bez zameldowania i nadal posiadać ważną umowę najmu.
Dlatego przy analizie nieruchomości nie wystarczy sprawdzenie meldunku. Należy ustalić faktyczny i prawny tytuł do korzystania z lokalu.
Czy można sprzedać mieszkanie z osobą zameldowaną?
Tak. Zameldowanie samo w sobie nie blokuje sprzedaży mieszkania.
Kupujący powinien jednak wiedzieć:
- kto faktycznie mieszka w lokalu,
- czy osoba posiada umowę lub inne prawo do zamieszkiwania,
- czy zgadza się na wyprowadzkę,
- czy prowadzona jest sprawa o eksmisję,
- czy w lokalu są osoby małoletnie, starsze lub wymagające opieki.
Znacznie ważniejsze od samego meldunku jest ustalenie, czy osoba posiada tytuł prawny do zajmowania nieruchomości.
Czy można sprzedać nieruchomość podczas sprawy o eksmisję?
Co do zasady sprzedaż może być możliwa również wtedy, gdy trwa postępowanie o eksmisję.
Nowy właściciel powinien jednak otrzymać pełną informację o:
- aktualnym etapie postępowania,
- treści pozwu,
- wydanych orzeczeniach,
- statusie wyroku,
- prawach osób zajmujących lokal,
- ewentualnych zaległościach,
- kosztach i ryzykach dalszego postępowania.
Zmiana właściciela może mieć wpływ na dalszy przebieg sprawy, dlatego przed transakcją należy przeanalizować dokumenty procesowe.
Czy sprzedaż z lokatorem obniża cenę nieruchomości?
Najczęściej tak.
Kupujący nabywa nieruchomość, z której nie zawsze może od razu korzystać. Może przejąć obowiązującą umowę najmu, konflikt, zaległości, konieczność prowadzenia postępowania albo ryzyko długiego oczekiwania na wydanie lokalu.
Na cenę wpływają między innymi:
- rodzaj i czas trwania umowy,
- wysokość czynszu,
- terminowość płatności,
- możliwość wypowiedzenia najmu,
- liczba osób mieszkających w lokalu,
- etap postępowania o eksmisję,
- stan techniczny nieruchomości,
- współpraca lokatora przy prezentacji mieszkania,
- możliwość szybkiego wydania lokalu,
- wartość rynkowa nieruchomości wolnej od osób.
Im bardziej skomplikowana sytuacja, tym mniejsza liczba potencjalnych kupujących.
Czy można sprzedać lokal z dobrą, obowiązującą umową najmu?
Tak. Lokator nie zawsze stanowi problem.
Mieszkanie z terminowo płacącym najemcą i prawidłowo przygotowaną umową może być atrakcyjne dla inwestora. Kupujący otrzymuje wtedy nieruchomość generującą przychód od dnia zakupu.
Należy wyraźnie odróżnić:
- sprzedaż lokalu inwestycyjnego z rzetelnym najemcą,
- sprzedaż nieruchomości z osobą, która nie płaci lub odmawia wyprowadzki.
W obu przypadkach nabywca powinien otrzymać umowę najmu, rozliczenia, informacje o kaucji i pełną historię współpracy.
Czy sprzedaż mieszkania rozwiązuje umowę najmu?
Nie automatycznie.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym nabywca rzeczy najętej co do zasady wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przepisy przewidują możliwość wypowiedzenia najmu przez nabywcę z zachowaniem terminów ustawowych, ale możliwość ta podlega ograniczeniom, między innymi w określonych sytuacjach dotyczących umowy zawartej na czas oznaczony z zachowaniem wymaganej formy i wydaniem rzeczy najemcy.
Dlatego przed sprzedażą trzeba dokładnie sprawdzić:
- czas trwania umowy,
- formę jej zawarcia,
- datę wydania lokalu,
- postanowienia dotyczące wypowiedzenia,
- rodzaj najmu,
- ewentualne aneksy.
Najem okazjonalny a trudny lokator
Najem okazjonalny został stworzony po to, aby ułatwić właścicielowi odzyskanie lokalu po zakończeniu najmu.
Umowa najmu okazjonalnego wymaga spełnienia określonych warunków, w tym co do zasady złożenia przez najemcę aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu. Szczegółowe zasady reguluje rozdział 2a ustawy o ochronie praw lokatorów.
Jeżeli dokumentacja została sporządzona prawidłowo, właściciel może dochodzić opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego, bez prowadzenia zwykłego procesu o eksmisję. Nadal jednak konieczne jest przeprowadzenie formalnej procedury oraz uzyskanie tytułu wykonawczego.
Sam napis „najem okazjonalny” w nagłówku umowy nie wystarczy. Umowa musi spełniać wymagania ustawowe.
Najem instytucjonalny
Najem instytucjonalny jest rozwiązaniem przeznaczonym dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Podobnie jak najem okazjonalny opiera się na oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, ale zasady i wymagania są częściowo odmienne. Nie należy stosować tych pojęć zamiennie.
Lokator bez umowy – czy łatwiej odzyskać mieszkanie?
Brak pisemnej umowy nie zawsze oznacza, że żadna umowa nie istnieje.
Najem albo użyczenie mogą w określonych okolicznościach wynikać z ustnych ustaleń i zachowania stron. Regularne przyjmowanie czynszu, przekazanie kluczy oraz wieloletnia akceptacja zamieszkiwania mogą mieć znaczenie dowodowe.
Właściciel powinien ustalić:
- na jakiej podstawie osoba weszła do lokalu,
- czy płaciła czynsz,
- czy ponosiła tylko koszty mediów,
- czy ustalono termin zamieszkiwania,
- czy strony zawarły umowę ustną,
- czy osoba jest członkiem rodziny,
- czy korzystanie mogło mieć charakter użyczenia.
Dopiero na tej podstawie można ocenić, jak skutecznie zakończyć stosunek prawny.
Były partner lub członek rodziny nie chce się wyprowadzić
Sytuacje rodzinne bywają bardziej skomplikowane niż zwykły najem.
Osoba zajmująca lokal może powoływać się między innymi na:
- współwłasność,
- wcześniejszą zgodę właściciela,
- użyczenie,
- prawo wynikające z małżeństwa,
- orzeczenie dotyczące korzystania z mieszkania,
- służebność osobistą,
- prawo dożywocia.
W takim przypadku nie można automatycznie traktować jej jak najemcy. Najpierw trzeba ustalić, czy posiada samodzielny tytuł prawny do nieruchomości.
Lokator niszczy mieszkanie lub zakłóca spokój
Właściciel powinien dokumentować każde naruszenie.
Pomocne mogą być:
- zdjęcia i nagrania szkód,
- protokoły administracji lub wspólnoty,
- korespondencja od sąsiadów,
- interwencje policji lub straży miejskiej,
- rachunki za naprawy,
- pisemne upomnienia,
- protokół zdawczo-odbiorczy,
- zeznania świadków.
Ustawa przewiduje możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego w określonych przypadkach rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego albo używania lokalu niezgodnie z umową, ale wypowiedzenie musi spełniać wymogi formalne.
Czy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?
Właściciel nie powinien wchodzić do lokalu dowolnie tylko dlatego, że jest jego właścicielem.
W czasie trwania najmu mieszkanie stanowi przestrzeń życiową najemcy. Zasady dostępu powinny wynikać z umowy i przepisów, na przykład w związku z awarią, koniecznością wykonania naprawy albo okresowym przeglądem po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.
Samowolne wejście może prowadzić do konfliktu oraz odpowiedzialności prawnej.
Jak przygotować nieruchomość z lokatorem do sprzedaży?
Przed opublikowaniem ogłoszenia warto zebrać:
- numer księgi wieczystej,
- dokument nabycia nieruchomości,
- umowę najmu i wszystkie aneksy,
- protokół przekazania lokalu,
- potwierdzenie wysokości kaucji,
- zestawienie płatności i zaległości,
- korespondencję z najemcą,
- wypowiedzenie umowy i dowód doręczenia,
- wezwanie do opuszczenia lokalu,
- dokumenty z postępowania sądowego lub komorniczego,
- informacje o osobach faktycznie mieszkających w nieruchomości.
Rzetelne przygotowanie dokumentów pozwala kupującemu oszacować ryzyko i złożyć świadomą ofertę.
Jak KupieM2.pl pomaga właścicielom nieruchomości z trudnym lokatorem?
KupieM2.pl nie jest skupem nieruchomości. Jest portalem pomagającym właścicielom trudnych nieruchomości zaprezentować swoją sytuację i dotrzeć do zainteresowanych kupujących.
Pomagamy:
- uporządkować informacje o stanie prawnym,
- ustalić, jakie dokumenty są istotne,
- przygotować opis nieruchomości,
- przedstawić sytuację lokatora w sposób przejrzysty,
- opublikować bezpłatne ogłoszenie,
- dotrzeć do kupujących z całej Polski,
- porównać otrzymane propozycje.
Nie obiecujemy natychmiastowego usunięcia lokatora ani rezultatu postępowania sądowego. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, a decyzje prawne warto konsultować z adwokatem lub radcą prawnym.
Historie naszych klientów
- https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-011-nieuczciwy-najemca-doprowadzil-wlascicielke-do-licytacji-komorniczej-mieszkania-krakow
- https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-009-po-8-latach-walki-w-sadzie-odziedziczyl-mieszkanie-okazalo-sie-ze-mieszka-w-nim-dziki-lokator-katowice
- https://kupiem2.pl/wpisy/sprawa-002-placil-1-140-zl-miesiecznie-za-mieszkanie-do-ktorego-nie-mogl-wejsc-lublin
Przydatne kalkulatory
- https://kupiem2.pl/kalkulator-kosztow-notarialnych
- https://kupiem2.pl/kalkulator-strat-przy-licytacji-komorniczej
Najczęściej zadawane pytania
Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem?
Tak. Zajęcie lokalu nie powoduje zakazu sprzedaży. Kupujący powinien jednak otrzymać pełną informację o osobach zamieszkujących w nieruchomości, obowiązujących umowach i ewentualnych sporach.
Czy lokator musi zgodzić się na sprzedaż?
Co do zasady właściciel nie potrzebuje zgody najemcy na sprzedaż swojej nieruchomości. Sprzedaż nie oznacza jednak automatycznego zakończenia najmu.
Czy nowy właściciel przejmuje umowę najmu?
Co do zasady tak. Nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego wynajmującego. ([Isap][1])
Czy można sprzedać mieszkanie podczas eksmisji?
Tak, może być to możliwe. Kupujący powinien poznać stan postępowania i przejąć dokumentację związaną ze sprawą.
Czy zameldowanie blokuje sprzedaż?
Nie. Zameldowanie ma charakter ewidencyjny i samo w sobie nie blokuje transakcji.
Czy można wymienić zamki, gdy lokator nie płaci?
Nie należy samodzielnie pozbawiać lokatora dostępu do mieszkania. Odzyskanie lokalu powinno nastąpić zgodnie z procedurą prawną.
Ile trwa eksmisja?
Nie istnieje jeden termin. Czas zależy od rodzaju umowy, podstawy zajmowania lokalu, przebiegu procesu, treści wyroku oraz późniejszego postępowania egzekucyjnego.
Czy najem okazjonalny gwarantuje szybką eksmisję?
Może uprościć dochodzenie opróżnienia lokalu, jeżeli umowa i wymagane załączniki zostały prawidłowo sporządzone. Nie oznacza jednak, że właściciel może samodzielnie usunąć lokatora.
Czy mieszkanie z lokatorem jest mniej warte?
Najczęściej tak, szczególnie gdy lokator nie płaci, nie chce się wyprowadzić albo nie ma jasnej podstawy prawnej do zajmowania mieszkania.
Czy KupieM2.pl kupuje mieszkania z lokatorem?
Nie. KupieM2.pl jest portalem, na którym właściciel może bezpłatnie opisać trudną nieruchomość i otrzymać propozycje od zainteresowanych kupujących.
Dodaj bezpłatne ogłoszenie
Masz mieszkanie, dom lub udział w nieruchomości zajmowanej przez trudnego lokatora?
Opisz swoją sytuację na KupieM2.pl. Pomożemy uporządkować najważniejsze informacje i dotrzeć do kupujących zainteresowanych trudnymi nieruchomościami.
Dodaj bezpłatne ogłoszenie i porównaj otrzymane oferty z całej Polski.
Przeczytaj również